支援領域
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外国人・海外居住者の東京不動産購入、運用、売却を、検討開始から取得、管理、売却まで一貫して支援します。
- 購入目的と資金計画
- 物件検索・内覧・契約
- 海外送金と本人確認
- 賃貸管理と保有後の対応
- 海外居住者の売却
ご相談から実行まで
ご相談から実行まで
- 01
目的・予算・時期の整理
- 02
資金計画と本人確認
- 03
物件検索・内覧
- 04
申込・重要事項説明・契約
- 05
決済・所有権移転
- 06
管理・賃貸運用・売却
外国人向け東京不動産FAQ 50問
初めて購入する外国人、投資家、経営管理ビザ検討者、海外居住者が、購入前に確認すべき論点をまとめています。
FAQ 1 外国人でも東京の不動産を購入できますか？+
結論
はい。通常の住宅、マンション、土地、収益物件は、外国籍であることだけを理由に一律禁止されていません。永住権や日本の住民票がなくても、要件を整えれば所有権移転登記が可能です。
解説
ただし「買えること」と「手続が日本人と同じこと」は別です。海外住所の証明、署名証明、本人確認、資金源の説明、国内連絡先、外為法上の報告などが問題になります。また農地、森林、安全保障上重要な区域、大規模土地取引には個別規制や届出があり得ます。
具体例
中国在住の個人が、自己資金で東京の中古マンションを購入する場合、パスポート、海外住所を証明する公的書類、署名証明または宣誓供述書、登記委任状などを準備し、司法書士が本人確認を行ったうえで登記する形が一般的です。
購入前の確認事項
物件種類; 取得名義; 居住者・非居住者区分; 住所証明の形式; 外為法報告の要否を契約前に確認します。
専門家コメント
本FAQは最初の論点整理です。購入目的、居住地、予算、名義、融資、管理、税務と出口を確認してから個別相談へ進みます。
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FAQ 2 日本に住んでいなくても購入できますか？+
結論
購入できます。来日せずに契約から決済まで進められる取引もあります。
解説
実務では、時差、国際郵送、海外送金、本人確認、書類の公証・認証が課題になります。売買契約を電子契約にできるか、委任状で対応できる範囲、司法書士とのオンライン本人確認の可否は関係者ごとに確認が必要です。
具体例
海外在住者が5,000万円の物件を現金購入する場合、決済日前に円資金を日本の指定口座へ着金させます。送金審査で資金源資料を求められることがあるため、銀行残高証明、所得証明、売却代金の資料などを事前に用意します。
購入前の確認事項
日本国内連絡先; 納税管理人; 管理会社・郵便物の受取先; 決済資金の着金期限を決めます。
専門家コメント
本FAQは最初の論点整理です。購入目的、居住地、予算、名義、融資、管理、税務と出口を確認してから個別相談へ進みます。
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FAQ 3 永住権がなくても購入できますか？+
結論
購入自体には永住権は必須ではありません。
解説
一方、住宅ローン審査では永住権の有無が大きく影響します。購入資格と融資資格を混同しないことが重要です。現金購入なら在留資格がない海外居住者でも取引可能なケースがありますが、本人確認や送金確認は厳格です。
具体例
就労ビザで日本に住む会社員が自己居住用マンションを購入する場合、売買契約は可能でも、銀行によって「永住権必須」「配偶者保証が必要」「頭金を多く求める」など条件が異なります。
購入前の確認事項
物件探しより先に; 現金購入か融資利用かを決め; 融資利用なら事前審査を行います。
専門家コメント
本FAQは最初の論点整理です。購入目的、居住地、予算、名義、融資、管理、税務と出口を確認してから個別相談へ進みます。
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FAQ 4 不動産を買えば日本のビザや永住権を取得できますか？+
結論
不動産を購入しただけでは、在留資格、経営・管理ビザ、永住許可は自動的に取得できません。
解説
不動産所有と入管上の在留資格は別制度です。高額な住宅を購入しても、それ自体は日本に長期滞在する資格にはなりません。経営・管理の在留資格を検討する場合は、実際の事業、事業所、資金、経営実態等の要件を個別に検討します。
具体例
1億円の自宅マンションを購入しても、短期滞在の範囲を超えて居住できるとは限りません。反対に、適法な在留資格を取得していても、不動産購入は必須ではありません。
購入前の確認事項
販売説明で「買えばビザが取れる」と断定されていないか確認し; 入管手続は行政書士または弁護士へ相談します。
専門家コメント
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FAQ 5 個人名義と法人名義はどちらがよいですか？+
結論
短期的な税率だけで決めず、利用目的、保有期間、融資、相続、売却、会計コストを比較して決めます。
解説
自己居住なら個人名義が自然なことが多く、投資規模が大きい、複数物件を運営する、共同出資する場合は法人が候補になります。法人では設立・会計・申告等の固定費が発生し、法人名義融資の条件も個人住宅ローンとは異なります。
具体例
物件1戸、年間家賃180万円程度なら、法人維持費が節税額を上回る可能性があります。一方、複数棟を取得し従業員や事務所も伴う事業なら、法人管理の合理性が高まります。
購入前の確認事項
購入前に個人・日本法人・海外法人の3案で; 取得費・年間税負担・売却時税負担・相続・承継・口座開設を比較します。
専門家コメント
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FAQ 6 家族や配偶者との共有名義にできますか？+
結論
可能です。ただし持分は、原則として実際の資金負担割合に合わせます。
解説
一方が全額を出したのに50対50で登記すると、資金を出していない側への贈与と評価される可能性があります。住宅ローンを使う場合は、ペアローン、連帯債務、連帯保証の違いも確認します。
具体例
夫が4,000万円、妻が1,000万円を負担して5,000万円の物件を買うなら、持分を夫5分の4、妻5分の1とする考え方が基本です。
購入前の確認事項
送金記録；頭金負担の記録；ローン負担の按分；登記持分を実際の負担と一致させること；国際結婚の場合は本国法上の財産制度を確認する。
専門家コメント
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FAQ 7 海外法人名義でも買えますか？+
結論
可能な場合がありますが、個人購入より必要書類と銀行・登記確認が増えます。
解説
設立国の法人登記、存続証明、代表権証明、実質的支配者、署名権限、会社決議などを求められます。外国語書類には日本語訳が必要です。売却・賃貸時の日本課税、恒久的施設、納税管理人、送金にも注意します。
具体例
香港法人が東京の事業用区分を取得する場合、Certificate of Incorporation等に加え、代表者権限と実質的支配者を確認する資料を準備し、日本の司法書士・税理士と連携します。
購入前の確認事項
法人の実在性；代表権；購入目的；送金元口座名義；税務申告体制を契約前に整えます。
専門家コメント
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FAQ 8 権利は永久所有ですか？借地権との違いは何ですか？+
結論
所有権物件は、期間満了で権利が消えるものではありません。ただし固定資産税等の負担や法令上の制約はあります。
解説
借地権物件は土地を所有せず、土地利用権を取得します。物件価格が低いことがある一方、地代、更新、譲渡承諾、建替承諾、期間満了などの条件確認が必要です。定期借地権は契約期間満了時の扱いが特に重要です。
具体例
同じエリアで所有権6,000万円、借地権4,800万円なら、価格差だけでなく、毎月地代、残存期間、売却時の承諾料、ローン対応銀行を比較します。
購入前の確認事項
登記簿；借地契約書；残存期間；地主承諾の有無；地代改定条項；担保設定可否を確認します。
専門家コメント
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FAQ 9 購入時に必要な書類は何ですか？+
結論
居住状況と名義人によって異なります。
解説
日本在住個人では在留カード、住民票、印鑑証明、パスポート等、海外在住個人ではパスポート、住所証明、署名証明・宣誓供述書等が中心です。法人は登記事項、代表権、実質的支配者、会社決議等が追加されます。書類の有効期限や翻訳者表示にも注意します。
具体例
海外在住個人では、住所証明の記載がパスポートの氏名表記と一致しないと補足資料を求められることがあります。ローマ字順、ミドルネーム、省略表記を事前に統一します。
購入前の確認事項
契約用・登記用・銀行用で必要書類を分ける；原本の有無；公証・アポスティーユの要否；翻訳の要否と翻訳者表示を一覧化します。
専門家コメント
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FAQ 10 外国人でも住宅ローンを利用できますか？+
結論
利用できる場合がありますが、金融機関ごとの差が大きく、購入可否より先に事前審査を行うべきです。
解説
審査では永住権、日本での収入、勤続年数、在留期間、日本語理解、配偶者、自己資金、信用情報、物件担保価値などが見られます。投資用ローンと自己居住用住宅ローンは別商品です。
具体例
日本勤務、年収900万円、勤続4年、自己資金1,500万円で6,000万円の自宅を検討する場合、借入希望額4,500万円で複数行へ事前審査を出し、金利だけでなく保証料と繰上返済条件も比較します。
購入前の確認事項
売買契約にローン特約を入れる；承認期限；借入額；対象銀行を明確にします。
専門家コメント
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FAQ 11 永住権がない場合、頭金はいくら必要ですか？+
結論
永住権がない場合、頭金に一律の基準はなく、申込者と銀行によって少額から物件価格の数十％まで幅があります。
解説
ウェブ上の一般例だけで「必ず20％」などと判断できません。諸費用は融資対象外となることがあり、頭金とは別に現金を確保する必要があります。投資用物件では自己居住用より審査が厳しくなるのが一般的です。
具体例
物件価格5,000万円で融資が80％の場合、借入は4,000万円、頭金は1,000万円です。諸費用を400万円見込むと、必要現金は約1,400万円になります。
購入前の確認事項
頭金の金額を確認する; 諸費用の内訳と融資対象かを確認する; 手付金の額と支払時期を確認する; 為替変動に備える余裕を確保する; 購入後6か月分の維持費を別途見積もる
専門家コメント
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FAQ 12 海外収入だけでローンを借りられますか？+
結論
海外収入のみでのローンは可能な金融機関が限定されます。収入国や通貨、勤務先、納税状況、送金規制、物件用途などで判断されます。
解説
海外給与を日本円換算する評価方法、賞与の取り扱い、外国語書類の翻訳や現地信用情報の確認、国内連帯保証人の要否などは銀行ごとに異なります。事前に金融機関の要件を確認する必要があります。
具体例
上海で給与を得る購入者が日本の投資物件を買う場合、雇用契約、給与明細、納税証明、銀行入金履歴を2～3年分求められる可能性を想定して準備します。
購入前の確認事項
物件申込前に海外収入に対応する金融機関を確認する; 必要書類の種類と翻訳要否を正式に照会する; 納税証明や送金履歴等の準備期間を見込む
専門家コメント
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FAQ 13 ローン審査では具体的に何を確認されますか？+
結論
ローン審査では申込者本人の返済力と物件の担保価値の双方が確認されます。
解説
本人側は年齢、年収、勤続年数、雇用形態、在留資格、既存借入、返済履歴、自己資金の出所などを見られます。物件側は所在地、面積、築年、構造、管理状況、違法性、賃料や流動性などを評価します。申込内容と提出資料の不一致は重大な問題になります。
具体例
年収1,000万円でも、カードローン残高が多い、自己資金の出所が不明、再建築不可の物件である場合は希望額が出ないことがあります。
購入前の確認事項
他の借入を正確に申告する; 自己資金の通帳履歴を用意する; 物件資料（面積・築年・管理状況等）を早めに提出する
専門家コメント
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FAQ 14 住宅ローンと投資用ローンは何が違いますか？+
結論
自分が住む住宅には住宅ローン、賃貸収入を得る物件には投資用ローンを使います。
解説
住宅ローンは一般に金利が低く本人居住が前提です。投資目的で住宅ローンを使うと契約違反となり一括返済を求められるリスクがあります。購入後に転勤等で賃貸にする場合でも、銀行へ事前相談が必要です。
具体例
購入時から第三者へ貸す予定がある場合、住民票を移して住宅ローンを装うような説明に従わず、正式に投資用融資で検討します。
購入前の確認事項
物件の用途を明確にする; 入居予定日を確認する; 将来の賃貸予定を銀行と売買担当者に正直に伝える
専門家コメント
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FAQ 15 5,000万円の中古マンションには総額いくら必要ですか？+
結論
現金購入なら、物件価格に加えて概ね数％から1割弱の諸費用を別途見込むのが安全です。
解説
仲介手数料、登記関連税・司法書士報酬、不動産取得税、印紙税、固定資産税等の精算、火災保険、ローン関係費用などが発生します。軽減措置や評価額によって実額は変わります。
具体例
説明用概算として、物件5,000万円、仲介手数料約171.6万円、登記・司法書士50万円、税・精算・保険・ローン費用150万円なら合計約5,372万円です。不動産取得税は後日請求されることがあります。
購入前の確認事項
概算に頼らず、申込前に物件別の資金計画書を取り寄せる; 支払時期を確認する
専門家コメント
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FAQ 16 仲介手数料はいくらですか？+
結論
売買価格が400万円を超える場合、媒介報酬の上限計算として「価格×3％＋6万円＋消費税」がよく使われます。
解説
これは法定上限の簡易計算であり、実際の報酬は媒介契約で決まります。売主物件で仲介会社を介さない場合など、取引の構造によって報酬の算定や負担者が異なることがあります。
具体例
例えば売買価格5,000万円なら、5,000万円×3％＋6万円＝156万円、消費税15.6万円、合計171.6万円が上限計算例です。
購入前の確認事項
媒介契約書で税込金額を確認する; 支払時期を確認する; 片手・両手の区別にかかわらず買主負担額を確認する
専門家コメント
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FAQ 17 手付金はいくら必要ですか？+
結論
取引慣行では売買価格の5～10％程度が提示されることがありますが、法律で常に固定されているわけではありません。
解説
手付金は契約時に支払い、残代金に充当されます。いわゆる解約手付の場合、一定時期までは買主は手付放棄で解除、売主は手付の倍返しで解除できる規定がありますが、履行着手や契約条項に左右されます。
具体例
例えば売買価格5,000万円で手付5％なら250万円です。海外送金が間に合わないために手付を不当に少額にしないよう、契約日までの着金方法を設計してください。
購入前の確認事項
手付の性質（解約手付か）を確認する; 解除期限を確認する; 違約金の取り決めを確認する; ローン特約との関係を確認する
専門家コメント
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FAQ 18 購入時と購入後にどの税金がかかりますか？+
結論
購入時には印紙税、登録免許税、不動産取得税などがかかり、保有中は固定資産税・都市計画税、賃貸時には所得課税が関係します。
解説
税額の算定基礎は売買価格ではなく固定資産税評価額を用いるものがあり、住宅用の軽減措置も条件付きで存在します。非居住者の場合は納税管理人や源泉徴収の問題も生じます。
具体例
決済後に数か月して不動産取得税の納付書が届く場合があります。資金計画では後払いの税金を見落とさないよう予備費を確保してください。
購入前の確認事項
課税される税目を確認する; 各税の課税時期を確認する; 評価額と軽減の適用可否を確認する; 申告や管理人の要否を税理士または自治体へ確認する
専門家コメント
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FAQ 19 年間の固定資産税・都市計画税はいくらですか？+
結論
年間の固定資産税・都市計画税は物件価格だけでは正確に計算できません。固定資産税評価額、土地持分、住宅用地特例、新築軽減、自治体により変わります。
解説
固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税は上限0.3％ですが、課税標準の軽減措置があるため売買価格に単純に乗算してはいけません。
具体例
売買価格5,000万円でも税額が85万円になるという意味ではありません。実務的には売主の最新年度納税通知書や公課証明書で年税額を確認する方法が有効です。
購入前の確認事項
最新年の納税通知書（年税額）を確認する; 翌年度増減の要因を確認する; 新築軽減の終了時期を確認する; 決済日の按分精算を確認する
専門家コメント
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FAQ 20 東京の不動産投資の利回りは何％ですか？+
結論
利回りはエリア、築年、用途、賃貸状況で異なり、単一の「東京平均」だけで判断できません。
解説
表面利回りは年間家賃÷価格、実質利回りは管理費、修繕積立金、管理委託料、固定資産税、空室・修繕等を差し引いて算出します。都心の資産性が高い物件ほど表面利回りは低く表示される傾向があります。
具体例
価格4,000万円、家賃月14万円なら表面利回りは4.2％です。年間経費45万円を差し引くと単純実質利回りは約3.1％になります。
購入前の確認事項
現況賃料と相場賃料を確認する; 年間経費（管理費・修繕積立・税等）を確認する; 想定空室率を確認する; 取得費を含む総投資額で再計算する
専門家コメント
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FAQ 21 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？+
結論
表面利回りは簡易指標、実質利回りは運営コストを反映した指標です。
解説
広告の高利回り表示は、管理費、修繕積立金、固定資産税、原状回復、募集費用、空室などの費用を含まないことがあり、実際の収支（実質利回り）はこれらを差し引いた運営実績を反映します。表面利回りだけで判断すると、実質収支が赤字でも高利回りに見えることがあります。
具体例
家賃年180万円、価格3,600万円なら表面利回りは5％です。年間経費が60万円、取得諸費用が250万円あると、実質は（180万円−60万円）＝120万円÷（3,600万円＋250万円＝3,850万円）＝約3.12％になります。
購入前の確認事項
レントロールを確認する; 賃貸借契約書を確認する; 管理費等の明細を確認する; 固定資産税額を確認する; 修繕履歴を確認する
専門家コメント
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FAQ 22 新築と中古はどちらがおすすめですか？+
結論
自己居住か投資か、保証重視か価格重視かで新築と中古のどちらが適するかが変わります。
解説
新築は設備や保証、初期修繕が少ない点が魅力ですが新築プレミアムが乗り、引渡し直後に中古市場と比較されます。中古は価格や賃料の実績を確認しやすい一方で、修繕履歴や管理状況の調査が重要になります。
具体例
新築が5,500万円で想定家賃18万円、対して中古が4,500万円で現況家賃17万円の場合、月1万円の賃料差に加え1,000万円の価格差、管理費・修繕積立金、売却相場を比較します。
購入前の確認事項
同一駅・同面積・同築年帯の成約事例で価格と賃料を比較します。
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FAQ 23 タワーマンションは投資に向いていますか？+
結論
タワーマンションは利便性や眺望、共用施設、知名度に強みがありますが、すべてのタワマンが値上がりするわけではありません。
解説
総戸数、管理費、修繕計画、エレベーター数や災害時対応、将来建築による眺望阻害の可能性、賃貸競合などを確認します。高層階と低層階、方角による価格差が大きいため建物名だけで判断してはいけません。
具体例
同一棟でも将来眺望が遮られる住戸と恒久的に眺望が確保される住戸では出口価格が異なる可能性があります。月額管理費・修繕積立金が合計6万円なら、空室中でもその負担は継続します。
購入前の確認事項
長期修繕計画、積立残高、管理費・修繕積立金の値上げ予定、災害対応設備、周辺建築計画を確認します。
専門家コメント
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FAQ 24 ワンルーム投資は安全ですか？+
結論
少額で始めやすい一方、1室の空室で家賃収入がゼロになる集中リスクがあります。
解説
駅距離、面積、賃料帯、管理状態、サブリース条件が重要です。営業トークで新築ワンルームを買い、相場より高い価格や不利なサブリース条件に気づかないケースがあります。
具体例
家賃10万円、ローン返済9万円、管理費等2万円なら、入居中でも月1万円赤字になります。さらに空室や原状回復が発生することで、節税だけでなく累積キャッシュフローを確認する必要があります。
購入前の確認事項
売買価格と中古相場を比較する; 賃料相場を確認する; サブリースの解除条件を確認する; 空室6か月を想定した資金余力を確認する。
専門家コメント
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FAQ 25 築20年以上のマンションでも大丈夫ですか？+
結論
築年数だけで不可とはいえません。立地、耐震、配管、修繕履歴、管理組合財務が重要です。
解説
築古でも大規模修繕が適切で積立金が十分であれば選択肢になります。逆に築浅でも積立金不足や施工問題があればリスクがあります。1981年の新耐震基準だけでなく、確認済証・検査済証、耐震診断も確認してください。
具体例
築25年・駅徒歩3分で修繕履歴良好の物件と、築8年・駅徒歩15分で積立金不足の物件では、前者のほうが賃貸・売却しやすい場合があります。
購入前の確認事項
長期修繕計画、総会議事録、修繕積立金残高、滞納状況、配管更新の有無を確認します。
専門家コメント
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FAQ 26 管理費・修繕積立金は何のためのお金ですか？+
結論
管理費は日常管理、修繕積立金は将来の大規模修繕に備える資金です。
解説
管理費は清掃、管理員、共用電気、設備点検等に使われ、修繕積立金は外壁、防水、配管、エレベーター等の大規模修繕に備えて積み立てられます。積立金が安すぎると将来的な値上げや一時金の徴収につながることがあります。
具体例
月額管理費1.2万円、積立金0.8万円なら月合計2.0万円、年間では24万円です。もし積立金が5年後に1.6万円へ上がる計画なら、月額で0.8万円増え、年間負担は約9.6万円増加します。
購入前の確認事項
現在の金額だけでなく段階的な増額計画を確認する; 一時金や過去の特別徴収の有無と総会決議を確認する; 滞納金の状況や財政状況を確認する
専門家コメント
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FAQ 27 修繕積立金が高い物件は避けるべきですか？+
結論
修繕積立金が高いことだけで悪いとはいえません。必要な修繕に対して妥当かを判断します。
解説
積立金が高額である理由には、大型設備が多いことや過去の不足を是正していることなどがあります。逆に低額だから安心というわけでもありません。重要なのは将来工事に対する積立残高と長期修繕計画の現実性です。
具体例
月額積立金が2万円でも十分な積立残高があり値上げ予定がない物件と、月5,000円だが数年後に3倍化予定の物件では、後者の将来負担が重くなる可能性があります。
購入前の確認事項
長期修繕計画と資金計画を照合する; 過去の不足是正や特別徴収の履歴を確認する; 専門家に建物状況を点検してもらう
専門家コメント
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FAQ 28 地震に強い物件はどう選びますか？+
結論
耐震基準、構造、地盤、施工、維持管理、災害対策を総合的に確認して選びます。
解説
1981年6月以降の新耐震基準は重要な目安ですが、判断は建築確認日などの書類で行います。免震・制震・耐震の違いや地盤、液状化、浸水リスク、停電時の設備稼働なども確認し、維持管理や防災対策の状況も把握します。
具体例
タワーマンションでは建物の構造安全性だけでなく、停電時のエレベーター運用、給水、非常用電源、備蓄、在宅避難計画などが日常生活の継続性に影響します。
購入前の確認事項
確認済証・検査済証や耐震診断書を確認する; 地盤やハザードマップ（液状化、浸水）を確認する; 管理組合の防災計画や設備の維持管理状況を確認する
専門家コメント
本FAQは最初の論点整理です。購入目的、居住地、予算、名義、融資、管理、税務と出口を確認してから個別相談へ進みます。
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FAQ 29 駅から何分以内の物件がよいですか？+
結論
一般に駅に近いほど賃貸・売却で有利ですが、価格、騒音、路線力とのバランスが必要です。
解説
広告の徒歩分数は道路距離80mを1分として算出されるため、信号待ち、坂道、改札までの距離など実際の歩行時間が反映されないことがあります。複数路線や主要駅への直通性も重要な要素です。
具体例
徒歩7分表記でも改札まで実測で12分、急坂がある場合は需要に影響します。反対に徒歩10分でも商店街やバス利便性が高ければ評価されることがあります。
購入前の確認事項
昼間・夜間の実測をする; 改札までの時間と坂の有無を確認する; 騒音や浸水リスク、路線運休時の代替交通を確認する
専門家コメント
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FAQ 30 海外に住みながら賃貸経営できますか？+
結論
海外に住みながら日本で賃貸経営することは可能ですが、管理・税務・送金・緊急対応を国内で担う体制が必要です。
解説
一般的には管理会社に募集、契約、家賃回収、苦情対応、修理、退去精算などを委託します。非居住者への賃料支払では、借主の用途等により源泉徴収が関係する場合があります。税務や現地での緊急対応方法を整理しておく必要があります。
具体例
家賃が15万円でも、管理委託5％、管理費等2万円、税・保険・修繕費等を考えると、送金される額は単純に15万円ではありません。
購入前の確認事項
管理委託の範囲と報酬; 源泉徴収の扱いと税務上の対応; 送金手数料や為替、緊急修理の上限; 月次報告や受託業務の内容を契約で定める
専門家コメント
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FAQ 31 管理会社は何をしてくれますか？+
結論
契約内容に応じ、入居者募集、家賃回収、問い合わせ、更新、修理、退去等を代行します。
解説
建物管理会社と賃貸管理会社は別で、前者は共用部、後者は専有部と賃貸借を担当します。委託料が安くても、募集力、報告言語、夜間対応、工事手配費用等が別請求なら総額が高くなることがあります。
具体例
月額賃料15万円、管理料5％なら月7,500円ですが、更新事務料、広告料、原状回復立会い、海外送金費用が別途かかるかを確認します。
購入前の確認事項
契約解除条項を確認する; 滞納保証の有無と範囲を確認する; 工事承認限度額や工事手配費用の扱いを確認する; 報告頻度と報告言語（多言語対応）を確認する; 送金頻度と海外送金手数料を比較する
専門家コメント
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FAQ 32 空室になった場合、どのような費用がかかりますか？+
結論
家賃が入らない期間も、管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン等は発生します。
解説
再募集時には原状回復、クリーニング、鍵交換、広告料、仲介関連費用がかかることがあります。相場より高い家賃を維持して空室が長期化するより、早期賃料調整が合理的な場合もあります。
具体例
家賃15万円の部屋が3か月空室、原状回復20万円、募集費15万円なら、機会損失を含め約80万円規模の影響です。
購入前の確認事項
年間収支で空室1～2か月と修繕予備費を織り込みます。
専門家コメント
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FAQ 33 家賃滞納にはどう対応しますか？+
結論
管理会社と保証会社を活用し、督促、立替、法的手続の範囲を契約で決めます。
解説
保証会社の保証範囲は、滞納家賃だけか、原状回復、訴訟費用、明渡しまで含むかで異なります。海外オーナーは迅速な意思決定が難しいため、管理会社に一定額まで権限を与える方法があります。
具体例
保証会社が家賃を立替えても、免責期間、更新忘れ、短期解約違約金など対象外がある場合があります。
購入前の確認事項
保証範囲、立替開始時期、上限額、訴訟・明渡し対応、外国籍入居者対応を確認します。
専門家コメント
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FAQ 34 民泊として運営できますか？+
結論
物件と地域の規制、管理規約、許認可・届出を満たす場合に限られます。
解説
マンション管理規約で民泊禁止なら、法令上可能でも運営できません。住宅宿泊事業、旅館業、特区民泊では条件が異なり、営業日数や設備、管理者、近隣対応が必要です。
具体例
通常賃貸前提の物件を「高収益民泊にできる」と買った後、管理規約で禁止と判明すると、事業計画が崩れます。
購入前の確認事項
購入前に用途地域、自治体条例、管理規約、消防規制、管理者体制、収支計画を確認します。
専門家コメント
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FAQ 35 家賃収入がある場合、確定申告は必要ですか？+
結論
日本国内不動産の賃料収入は日本での課税対象となり、原則として申告を検討します。
解説
家賃から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。管理費、修繕、税、保険、減価償却、借入利息等は条件により経費になりますが、元金返済は経費ではありません。
具体例
年間家賃180万円、必要経費100万円なら、単純な所得は80万円です。ただし減価償却や土地・建物按分など専門計算が必要です。
購入前の確認事項
賃貸開始日、契約書、送金明細、領収書、固定資産税資料を保管し、税理士へ確認します。
専門家コメント
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FAQ 36 納税管理人とは何ですか？+
結論
納税管理人とは、海外居住者に代わり日本の税務署や自治体から書類を受け取り、申告・納税の連絡窓口になる日本国内の人または法人です。
解説
国税と地方税で届出先が異なる場合があります。納税管理人を選んでも税金の納税義務者が変わるわけではありません。家族や知人を指定できる場合もありますが、実務負担（書類受領や期限管理など）を考慮して選びます。
具体例
海外住所だけでは納付書の受領や期限管理が難しいため、税理士または管理サービスを納税管理人に指定し、賃貸開始前から申告体制を整えます。
購入前の確認事項
国税の届出先と業務範囲を確認する; 固定資産税の届出先と業務範囲を確認する; 不動産取得税の届出先と業務範囲を確認する
専門家コメント
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FAQ 37 売却時にはどのような税金と費用がかかりますか？+
結論
売却時には仲介手数料、登記関係費用、ローン返済費用、譲渡所得税等がかかり、利益は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
解説
非居住者が売主の場合、買主が売買代金等の10.21％を源泉徴収する場合があります。これは最終税額ではなく、確定申告で精算します。一定の自己・親族居住用や金額要件等の例外があります。
具体例
売値6,000万円、取得費5,500万円、売却費250万円なら概算利益は250万円です。一方、取得費の証拠資料がないと不利な計算になる可能性があります。
購入前の確認事項
購入時の契約書、仲介手数料、改良費、登記費等の書類を売却まで保管する; 決済前に源泉徴収の要否を確認する
専門家コメント
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FAQ 38 何年以上保有すれば売却税が安くなりますか？+
結論
個人の土地建物の譲渡は、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかにより長期・短期が分かれます。
解説
所有期間の判定は単に購入日から5周年を迎えた時点ではありません。税率差が大きいため、売却時期を数か月ずらすことで長期・短期の区分が変わる場合があります。法人には同じ区分はありません。
具体例
2022年7月に取得した物件を2027年12月に売っても、2027年1月1日時点では所有期間は5年以下です。2028年中に売却すれば長期区分になります。
購入前の確認事項
契約日と引渡日のどちらで譲渡時期を認識するかも含め、税理士に確認します
専門家コメント
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FAQ 39 5年後・10年後に売却できますか？+
結論
法的には売却できますが、希望価格で短期間に売れる保証はありません。
解説
流動性は駅距離、価格帯、面積、権利関係、管理状況、耐震性、賃貸中か空室か、ローン残高、市況などで変わります。購入時から想定買主を考えることが出口戦略です。
具体例
4,000万円で購入し5年後のローン残高が3,700万円、売却費150万円なら、少なくとも3,850万円を超えて売れないと持出しが生じます。
購入前の確認事項
毎年、査定価格、ローン残高、売却費、税引後手取額を更新します
専門家コメント
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FAQ 40 東京ではどのエリアを選ぶべきですか？+
結論
東京では「有名区」だけでなく、予算、用途、賃借人像、出口の買主像を基にエリアを選びます。
解説
都心部は価格が高い一方で交通・雇用・ブランド力があります。城東・城北・城南・城西といったエリアごとに利回りや居住性の異なる選択肢があり、同じ区内でも駅、丁目、道路一本で評価が変わります。
具体例
予算5,000万円で都心の狭い1Kを買うか、周辺区の1LDKを買うかは、単身者向け賃貸か自己居住かで結論が変わります。
購入前の確認事項
区単位ではなく駅別の成約事例、賃料、ハザード、再開発、供給予定を比較します
専門家コメント
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FAQ 41 港区・中央区・千代田区は必ず安全ですか？+
結論
人気エリアでも価格、管理、災害、賃貸競合を誤れば損失は起こり得ます。
解説
ブランド立地は流動性に寄与しますが、高値づかみ、低利回り、高額管理費、眺望変化のリスクがあります。区名だけでなく個別住戸の適正価格や権利・耐震・管理状況を評価します。
具体例
港区でも駅徒歩15分、旧耐震、借地権、管理不良なら、同価格帯の他エリア所有権物件より売却に時間がかかる可能性があります。
購入前の確認事項
周辺成約価格を確認する; 賃料水準を確認する; 権利（所有権・借地権等）を確認する; 管理状況と管理費を確認する; 将来の建築計画や眺望変化を確認する
専門家コメント
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FAQ 42 再開発エリアを買えば必ず値上がりしますか？+
結論
必ずではありません。再開発期待がすでに価格へ織り込まれている場合があります。
解説
開業時期、事業主体、計画確度、駅アクセス改善、住宅供給量を確認します。工事遅延や大量供給で賃貸競合が増える可能性もあるため、期待だけで割高に買うべきではありません。
具体例
新駅開業予定だけで相場より20％高く買うと、開業後に材料出尽くしとなり価格が伸びないことがあります。
購入前の確認事項
都市計画決定や事業認可等の段階を確認する; 完成時期を確認する; 供給戸数を確認する; 現在の価格に再開発期待が織り込まれているかを確認する
専門家コメント
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FAQ 43 東京と大阪・福岡のどちらがよいですか？+
結論
目的次第です。比較すべきは都市名ではなく、同じ予算で得られる賃料、流動性、管理体制、将来需要です。
解説
東京は市場規模と流動性に強みがある一方、価格が高く利回りが低くなりやすいです。大阪・福岡は相対的に価格を抑えられる場合がありますが、エリア選定と現地管理が重要です。
具体例
5,000万円を東京の1戸に集中する案と、他都市の2戸に分散する案では、空室分散、管理コスト、売却速度を比較します。
購入前の確認事項
同条件の実質利回りを比較する; 空室率を比較する; 人口・雇用動向を確認する; 成約件数や流動性を比較する; 管理拠点の有無を確認する
専門家コメント
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FAQ 44 円安のときは買い時ですか？+
結論
外貨建てでは割安に見えますが、為替だけで購入を決めるべきではありません。
解説
購入後に円高になると外貨換算資産価値が下がる可能性があり、家賃と売却代金は円です。逆に円収入がある場合は自然な為替ヘッジになります。送金時期を分ける方法もあります。
具体例
1ドル150円で7,500万円は50万ドルですが、将来1ドル120円で同額売却すると62.5万ドルです。反対方向なら外貨換算損が出ます。これは税引前の単純例です。
購入前の確認事項
不動産価格と為替効果を分離して試算する; 複数の為替レートで外貨ベース損益を試算する
専門家コメント
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FAQ 45 購入から引渡しまでの流れを教えてください。+
結論
一般的には、資金計画、物件調査、買付、重要事項説明、売買契約、融資、決済・登記、引渡しの順です。
解説
契約時に手付金、決済時に残代金と諸費用を支払います。ローン利用なら事前審査・本審査・金銭消費貸借契約が加わります。海外居住者は公証・国際郵送・送金に余裕を持たせます。
具体例
現金購入では契約から決済まで数週間の例もありますが、書類や送金審査で延びることがあります。期限や日程は契約書で個別に定めます。
購入前の確認事項
解除条件を確認する; ローン特約の有無を確認する; 書類到着を確認する; 送金の着金を確認する; 司法書士面談の予定を立てる; 鍵受領日を工程表に入れる
専門家コメント
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FAQ 46 来日せずオンラインだけで購入できますか？+
結論
関係者が対応でき、本人確認・署名・登記書類を適法に整えられれば可能な取引があります。
解説
物件内覧はオンラインでも、騒音、臭い、日照、共用部、周辺環境が伝わりにくいため、現地代理人や第三者確認を推奨します。電子契約に対応しない売主や金融機関もあります。
具体例
オンライン内覧後、第三者が現地で水圧、携帯電波、夜間騒音、ゴミ置場、掲示板を確認し、写真・動画で報告する形が実務的です。
購入前の確認事項
原本署名; 公証; 本人確認; 決済立会い; 鍵の受取方法を確認
専門家コメント
本FAQは最初の論点整理です。購入目的、居住地、予算、名義、融資、管理、税務と出口を確認してから個別相談へ進みます。
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FAQ 47 購入前に必ず確認すべき物件資料は何ですか？+
結論
登記、重要事項調査報告、管理規約、長期修繕計画、総会議事録、修繕履歴、賃貸借契約、税資料等を確認します。
解説
専有部だけでなく、管理組合の借入、積立金滞納、大規模修繕、建替検討、訴訟、民泊禁止、ペット、事務所利用等を確認します。投資物件は現況賃料が相場より高くないかも重要です。
具体例
表面利回り5％でも、退去後の相場賃料が20％低ければ収支が崩れます。現況契約の開始日、保証金、更新、特殊条項を確認します。
購入前の確認事項
最低2年分の総会資料; 最新の管理重要事項調査報告; 賃貸契約原本を確認
専門家コメント
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FAQ 48 外国人購入者が失敗しやすい典型例は何ですか？+
結論
高利回りだけで選ぶ、相場以上で買う、税・管理を準備しない、出口を考えないことが典型的な失敗です。
解説
ほかに、ビザと購入を混同、住宅ローンの目的違反、サブリースを家賃保証と誤解、修繕積立不足、借地権を理解しない、海外送金が決済に間に合わない、購入時資料を紛失する例があります。
具体例
「家賃保証10年」と説明されても、賃料改定条項と解約条項があれば同額保証とは限りません。契約本文を翻訳して確認します。
購入前の確認事項
営業資料より契約書・公的資料・第三者査定を優先します
専門家コメント
本FAQは最初の論点整理です。購入目的、居住地、予算、名義、融資、管理、税務と出口を確認してから個別相談へ進みます。
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FAQ 49 信頼できる不動産会社はどう選びますか？+
結論
免許、説明の透明性、外国人取引経験、管理・売却までの体制、利益相反の説明で判断します。
解説
良い会社はメリットだけでなく、価格根拠、リスク、代替案、手数料、ローン否決時、売却時の費用を具体的に説明します。「今だけ」「必ず上がる」「節税で絶対得」と断定する会社には注意します。
具体例
同じ物件について2社から査定・収支表を取り、賃料、空室、修繕、売却費の前提を比較すると、過度に楽観的な提案を見つけやすくなります。
購入前の確認事項
宅建業免許; 媒介契約; 担当者資格; 管理実績; 苦情窓口; 翻訳責任を確認
専門家コメント
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FAQ 50 外国人が東京不動産購入で成功するための最重要ポイントは何ですか？+
結論
購入目的を明確にし、適正価格、資金余力、管理、税務、出口を購入前に一体で設計することが最重要です。
解説
「東京だから安全」「外国人も買えるから簡単」ではありません。自己居住なら生活利便と将来売却、投資なら税引後キャッシュフローと流動性を重視します。購入後の連絡先、納税、管理、修繕まで決めて初めて運用が成立します。
具体例
5,000万円物件なら、物件代だけでなく諸費用、空室、修繕、税、為替を含めたストレステストを行い、家賃10％下落・金利上昇・売却価格10％下落でも保有できるか確認します。
購入前の確認事項
目的; 予算上限; 最低現金残高; 保有期間; 売却条件を1枚の投資方針書にまとめます
専門家コメント
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