东京房地产
东京房产 FAQ 50问
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外国人东京房产 FAQ 50问
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FAQ 1 外国人也能在东京购买不动产吗？+
结论
可以。通常的住宅、普通公寓、土地和收益性不动产，仅以外国国籍为理由并不一律禁止购买。即使没有永住权或日本的住民票，只要满足必要条件，也可以办理所有权移转登记。
解读
但“可以买”与“手续与日本人完全相同”是两回事。需要解决海外住址证明、签名认证或宣誓、本人确认、资金来源说明、在日联系人、是否须按外汇与对外贸易相关法规申报等问题。此外，农地、森林、涉安全保障重要区域及大规模土地交易可能存在个别规制或须届出。
具体与参考示例
例如，居住在中国的个人以自有资金购买东京的一处二手公寓时，通常需准备护照、证明海外住址的公证或公文书、签名证明或宣誓供述书、登记者委任状等，由司法书士进行本人确认后再办理登记。
购买前确认事项
确认物件种类；取得登记的名义（个人或法人）；居住者／非居住者区分；住所证明的形式；在签约前确认是否须向外汇管理当局申报。
FAQ 2 即使不住在日本也可以购买吗？+
结论
可以购买。也有交易可以在不来日本的情况下，从签约到交割全部完成。
解读
实务中会面临时差、国际邮寄、海外汇款、本人确认、文件公证与认证等难题。是否能采用电子签约、委任状能处理的范围、司法书士是否接受线上本人确认等，需与各相关方逐一确认。
具体与参考示例
例如，海外居住者以现金购买一处价格为5,000万日元的房产时，应在交割日前将日元资金入账至日本指定账户。因汇款审查可能要求提供资金来源资料，建议预先准备银行存款证明、收入证明、出售资产的相关资料等。
购买前确认事项
确认日本境内的联络地址；确定纳税管理人；确认管理公司与邮寄物品的接收地址；并确定交割资金的到账期限。
FAQ 3 即使没有永住权也能购买吗？+
结论
购买本身并不要求必须持有永住权。
解读
但在住房贷款审查中，是否有永住权会产生重大影响。重要的是不要混淆购买资格与融资资格。若以现金购买，海外居住且无在留资格的买家在某些情况下仍可交易，但本人确认与汇款确认会很严格。
具体与参考示例
例如，以工作签证在日本居住的公司职员购买自住用公寓时，虽然可以签订买卖合同，但各银行在放贷条件上可能不同，可能要求“必须有永住权”、需要配偶保证或要求更高的首付款等。
购买前确认事项
在找房前决定是现金购买还是使用融資；如果使用融資，先进行事前審査。
FAQ 4 买了不动产就能获得日本签证或永住权吗？+
结论
仅购置不动产并不会自动取得在留资格、经营・管理签证或永住许可。
解读
不动产所有与出入国在留资格属于不同制度。即便购买高价住宅，本身并不会构成获得长期在留资格的理由。若考虑申请经营・管理在留资格，需要就实际营业、营业所、资金与经营实态等要件逐一审查。
具体与参考示例
例如，即便购买价值1亿日元的自宅公寓，也不一定就能超出短期停留范围长期居住。反之，即便已合法取得在留资格，购买不动产也并非必须条件。
购买前确认事项
确认销售说明中是否断定或承诺「买了就能拿到签证」；有入管手续问题时，咨询行政书士或律师。
FAQ 5 个人名义和法人名义哪种比较好？+
结论
不要仅以短期税率决定，应根据用途、持有期、融资、继承、出售及会计成本等综合比较后决定以个人名义还是公司名义持有。
解读
自用住宅通常以个人名义较自然；若投资规模大、经营多处物业或有共同出资，法人名义可能更适合。但法人设立、会计与申报等会产生固定费用，且法人名义融资的条件与个人住房贷款不同。
具体与参考示例
例如，仅持有一套物业且年租约为180万日元时，法人维持成本可能高于可节省的税额；但若取得多栋并伴随员工与事務所，法人管理的合理性会提高。
购买前确认事项
购房前以个人、日资法人、海外法人三种方案比较：取得费用；年度税负；出售时的税负；继承与承接安排；以及银行账户开设与相关成本。
FAQ 6 可以与家人或配偶共同持有产权吗？+
结论
可以。但原则上应将持分与实际出资比例相对应。
解读
如果一方全额出资却以50：50登记，可能被认定为对未出资一方的赠与。使用住房贷款时，还应确认配偶共同贷款（ペアローン）、连带债务与连带保证的区别。
具体与参考示例
例如，丈夫出资4,000万円、妻出资1,000万円购买5,000万円的房产，基本做法是将持分设为丈夫4/5、妻1/5。
购买前确认事项
汇款记录；首付款负担证明；贷款负担的分配记录；使登记持分与实际出资一致；涉国际婚姻时确认配偶一方本国的财产制度。
FAQ 7 海外法人名义也能购买吗？+
结论
有可能，但相比个人购买需要更多的文件及与银行和登记机关的确认。
解读
通常会要求提供设立国的公司登记、存续证明、代表权证明、实际控制人资料、签字权限、公司决议等。外文文件需附日语译本。还要注意出售或出租时的日本税务、常设机构、纳税管理人安排及汇款问题。
具体与参考示例
例如香港法人在东京取得商务用途区分产权时，除Certificate of Incorporation等文件外，应准备能证明代表者权限与实际控制人的资料，并与日本的司法书士、税理士配合办理。
购买前确认事项
核实公司实在性；代表人权限；购买目的；汇款来源账户名义；在签约前建立完备的税务申报体制。
FAQ 8 产权是永久所有吗？与借地权有什么不同？+
结论
所有权不因期限届满而消失。但仍存在固定资产税等负担以及法令上的限制。
解读
借地权物件并不拥有土地，而是取得土地使用权。虽然物件价格可能较低，但需确认地租、更新、转让同意、重建同意、期限届满等条件。定期借地权尤其要注意合同时限届满后的处理方式。
具体与参考示例
若同一地区所有权价格为6,000万円、借地权为4,800万円，应不仅比较价格差，还要比较每月地租、剩余期间、出售时的同意费及贷款可否受理的银行等。
购买前确认事项
查看登记者簿；借地契约书；剩余期间；地主是否同意；地租调整条款；是否可设担保。
FAQ 9 购买时需要哪些文件？+
结论
所需文件取决于居住状况和登记名义人。
解读
在日本居住的个人主要提供在留卡、住民票、印章证明、护照等；海外居住的个人以护照、地址证明、签名证明/宣誓书等为主。法人则需补充登记事项、代表权、实际控制人、公司决议等。注意文件有效期及译者署名等要求。
具体与参考示例
海外居住个人若地址证明上的姓名与护照记载不一致，可能被要求补充资料；应事先统一罗马字顺序、中间名及省略写法。
购买前确认事项
按契约、登记、银行用途分别列出所需文件；确认是否需要原件；是否需公证/海牙认证（アポスティーユ）；是否需翻译及翻译者说明。
FAQ 10 外国人也能申请住房贷款吗？+
结论
外国人也有可能使用住宅贷款，但各金融机构差异较大，应在购买前先进行事前审查。
解读
审查项目包括永住资格、日本境内收入、勤续年限、在留期间、日语能力、配偶情况、自有资金、信用信息、物件作为担保的价值等。投资性贷款和自住型住房贷款是不同的贷款产品。
具体与参考示例
例如在日本工作、年收入900万日元、勤续4年、自有资金1,500万日元，考虑购买6,000万日元的自宅，若希望借款4,500万日元，应向多家银行提出事前审查，并比较不只是利率，还包括保证费与提前还款条款。
购买前确认事项
在买卖合同中加入贷款特约；明确承认期限；明确希望借入金额；明确拟申请的银行。
FAQ 11 没有永住权的情况下需要多少首付？+
结论
没有永住权时，首付款没有统一标准，因申请人和银行而异，范围可从少额到房价的数成不等。
解读
仅凭网络上的一般例子不能断定“必须20%”等数值。各种杂费有时不在贷款覆盖范围内，应另外准备现金。用于投资的物业通常比自住用途的审查更为严格。
具体与参考示例
若房价为5,000万日元，贷款为80%，则借款为4,000万日元，首付款为1,000万日元。若预计杂费为400万日元，则所需现金约为1,400万日元。
购买前确认事项
确认首付款金额；确认杂费明细及是否可由贷款覆盖；确认定金金额及支付时间；准备应对汇率波动的余裕；另行预算购买后6个月的维持费
FAQ 12 仅凭海外收入能申请到贷款吗？+
结论
仅以海外收入申请贷款是可行的，但可受理的金融机构有限，并取决于收入所在国、币种、雇主、纳税证明、汇款管制和物业用途等因素。
解读
各银行对海外工资换算日元的评估方法、奖金的计入、外文材料的翻译、当地征信的核实、是否需要国内连带保证人等要求各不相同，应事先确认具体银行的标准。
具体与参考示例
例如在上海领薪的购房者购买日本的投资物业时，可能被要求准备2–3年分的雇佣合同、工资单、纳税证明和银行入账记录，需据此准备材料。
购买前确认事项
在申请房产前确认哪些金融机构受理海外收入貸款；正式查询所需文件清单及是否需翻译；预留时间准备纳税证明和汇款/入账记录
FAQ 13 贷款审批具体会核查什么？+
结论
贷款审查会同时确认申请人的还款能力和物业的担保价值。
解读
关于个人，银行会查看年龄、年收入、在职年限、雇佣形式、居留资格、既有债务、还款记录和自有资金来源等；关于物业，会评估位置、面积、建龄、结构、管理状况、违法问题、租金及流动性等。申请内容与提交资料不一致会构成重大问题。
具体与参考示例
即便年收1,000万日元，如果信用卡贷款余额高、自有资金来源不明、或为不可再建築的物件，可能无法获得希望的贷款额度。
购买前确认事项
准确申报其它借款；准备显示自有资金来源的银行流水；尽早提交物件相关资料（面积、建龄、管理狀況等）
FAQ 14 住房贷款和投资用贷款有什么不同？+
结论
自用住宅应使用住宅贷款，有出租收益的物业应使用投资性贷款。
解读
住宅贷款通常利率较低，但以借款人本人居住为前提。如果以住宅贷款取得投资性物业，可能构成合同违约并面临被要求一次性还清的风险。若购后因工作调动等将房屋出租，也需向银行咨询。
具体与参考示例
若从购买时就计划将房屋第三方出租，不应按把户籍迁入以取得住宅贷款的做法，而应以正式的投资用贷款进行处理。
购买前确认事项
确认物业用途；确认预计入住日期；如有出租计划，诚实告知银行和交易负责人
FAQ 15 一套5,000万日元的二手公寓总共需要多少钱？+
结论
若以现金购买，除房价外通常还应另行预留大致数个百分点到不到10%的杂费，会更稳妥。
解读
会发生仲介费、登记相关税与司法书士报酬、不动产取得税、印花税、固定资产税等结算、火灾保险、贷款费用等。减免措施或评估价值会影响实际金额。
具体与参考示例
作为说明性估算：房价5,000万日元，仲介费约171.6万日元，登记与司法书士50万日元，税费/结算/保险/贷款费150万日元，则合计约5,372万日元。请注意不动产取得税可能会在日后通知征收。
购买前确认事项
不要只依赖概算；在申请前索取物件別的資金計畫書；確認各項款項的支付時點
FAQ 16 中介手续费是多少？+
结论
当卖买价格超过400万日元时，常用的媒介报酬上限计算为“价格×3％＋6万日元＋消费税”。
解读
这是法定上限的简易计算，实际报酬由媒介合同决定。若为卖方委托且不经仲介公司等，交易结构不同，报酬和负担方可能会有所差异。
具体与参考示例
例如：若卖买价格为5,000万日元，则5,000万×3％＋6万＝156万日元，消费税15.6万，合计171.6万日元作为上限计算示例。
购买前确认事项
在媒介合同中确认含税金额；确认支付时点；确认无论单方还是双方媒介下买方需负担的金额
FAQ 17 需要多少订金（手付金）？+
结论
交易惯例中常会提出相当于卖买价格5～10％的手付，但法律并未规定固定比例。
解读
手付在签约时支付，并计入剩余款项。若为所谓的解约手付，买方在一定期间内可通过放弃手付而解除合同，卖方可通过加倍返还手付而解除，但这受是否已开始履行以及合同条款影响。
具体与参考示例
例如卖买价格5,000万日元、手付5％即为250万日元。因海外汇款可能来不及，切勿轻率设定过低的手付，应在合同日前设计好到帐方式。
购买前确认事项
确认手付的性质（是否为解约手付）；确认解除期限；确认违约金约定；确认与贷款特约的关系
FAQ 18 购买时和购买后会有哪些税费？+
结论
购置时会涉及印花税、登记许可税、不动产取得税等；持有期间涉及固定资产税和城市规划税；出租时涉及所得税。
解读
有些税额以固定资产税评估额为计算基础，而非成交价格；住宅减免存在条件限制。非居住者还涉及纳税管理人和代扣代缴等问题。
具体与参考示例
即使购置时结算完毕，数月后也可能收到不动产取得税的缴款单。资金计划中应预留后付税款的备用金。
购买前确认事项
向税理士或地方自治体确认税目；确认各税的课税时点；确认用于计算的評価額及轻减适用性；确认是否需申报或指定納税管理人
FAQ 19 每年的固定资产税和都市规划税大约是多少？+
结论
年度固定资产税与城市规划税无法仅凭房价精准计算。结果取决于固定资产税评估额、土地持分、住宅用地特别规则、新建减免和地方自治体差异。
解读
固定资产税的标准税率为1.4％，城市规划税上限为0.3％，但因课税标准存在减免，不能简单用成交价乘以税率来估算。
具体与参考示例
即便成交价为5,000万日元，也不意味着税额就是85万日元。最实务的方法是查阅卖方的最近年度纳税通知书或公课证明书以确认年税额。
购买前确认事项
确认最近一年的纳税通知书（年税额）；确认可能导致次年度增减的要因；确认新建减免结束的时间；确认按决算日的按分精算办法
FAQ 20 东京房地产投资的利回率大约是多少％？+
结论
东京不动产投资的收益率随区域、建筑年限、用途和出租状况而异，不能仅凭单一的“东京平均”判断。
解读
表面利回率为年租金÷价格；实际利回率需扣除管理费、修缮基金、委托管理费、固定资产税、空置和修缮等成本后计算。通常市中心资产性高的物业表面利回率较低。
具体与参考示例
例如价格4,000万日元、月租14万日元，则表面利回率为4.2％。扣除每年经费45万日元后，简单的实际利回率约为3.1％。
购买前确认事项
确认现况租金与市场租金；确认年度经费（管理费、修繕積立、税金等）；确认预估空置率；以包含取得费的总投资额重新计算利回率
FAQ 21 表面利回与实际利回有什么区别？+
结论
表面利回是简单指标，实际利回反映了运营成本的指标。
解读
广告中标示的高利回有时不包含管理费、修缮准备金、固定资产税、修复原状、招租费用和空置等成本，实际收支（实际利回）要扣除这些运营成本。因此仅看表面利回可能会在实际收支为赤字时仍显得很高。
具体与参考示例
若年租金180万日元、价格3,600万日元，表面利回为5%。若年费用60万日元、取得相关费用250万日元，则实际利回为（180万−60万）=120万 ÷（3,600万＋250万＝3,850万）≈3.12%。
购买前确认事项
确认租金记录（rent roll）; 核对租赁合同; 查看管理费等明细; 核实税额; 查看修缮历史
FAQ 22 新建（新房）和二手房哪个更推荐？+
结论
选择新房还是二手房取决于是自住还是投资，以及更重视保障还是价格。
解读
新房的吸引点在于设备、保修和较少的初期维修，但通常包含新房溢价，并且交付后会立即与二手市场比较。二手房则较容易确认价格和租金的实际记录，但需重点调查修缮记录与管理状况。
具体与参考示例
若新房价格为5,500万日元、预计月租18万日元，而二手房价格为4,500万日元、现租17万日元，则不仅要比较每月1万日元的租金差，还要比较1,000万日元的价格差、管理费、修缮准备金与出售时的市場價位。
购买前确认事项
以同一车站、相同面积、相同建成年代区间的成交事例比较价格与租金。
FAQ 23 塔式公寓适合投资吗？+
结论
塔式公寓在便利性、景观、公共设施和知名度上有优势，但并非所有塔公寓都会升值。
解读
应确认总户数、管理费、修缮计划、电梯状况、灾害时的应对、将来可能遮挡景观的建筑以及租赁竞争情况。高楼层与低楼层、朝向之间的价格差距往往很大，因此不能仅凭楼栋名称判断价值。
具体与参考示例
即便同一栋楼，未来景观会被遮挡的住户与长期保有景观的住户，转手价格可能不同。如果月合计管理费与修缮积立金为6万日元，空置期间也需持续负担该费用。
购买前确认事项
确认长期修缮计划與積立金餘額; 查明是否有管理費或修繕積立金的調漲計劃; 檢查災害應對設備; 查看周邊建築計劃。
FAQ 24 投资单间（Studio）安全吗？+
结论
房间少、门槛低便于起步，但存在单一房源空置就导致租金收入为零的集中风险。
解读
需重视车站距离、面积、租金档次、管理状况与包租（sublease）条件。有案例是仅凭销售话术购买新建一室户，未发觉价格高于市况或包租条件不利。
具体与参考示例
若月租10万日元、贷款还款9万日元、管理费等2万日元，则即便有人入住也每月亏损1万日元。再发生空置或原状恢复费用时，应关注累计现金流而非仅看节税效果。
购买前确认事项
比较成交价与二手市场价; 确认租金市场水平; 确认包租（サブリース）是否可解除及条件; 估算并准备6个月空置的資金備援。
FAQ 25 楼龄超过20年的公寓可以吗？+
结论
仅凭建筑年限不能一概否定；地段、耐震性、管道、修缮记录与管理会财务状况更为关键。
解读
即使是较旧的建筑，只要有适当的大规模修缮且积立金充足，也可以作为选择；反之即便较新若积立金不足或存在施工问题也有风险。除了1981年的新耐震基准外，还应确认施工许可/验收证明与耐震诊断等资料。
具体与参考示例
一处築25年、步行3分钟到站且修缮记录良好的物业，和一处築8年、步行15分钟到站但积立金不足的物业，前者在出租和出售上有时反而更容易处理。
购买前确认事项
确认长期修缮计划、总会会议记录、修缮积立金余额、欠缴状况以及是否已更新配管。
FAQ 26 管理费和修缮准备金是用来做什么的？+
结论
管理费用于日常管理，修缮准备金用于应对将来的大规模修缮。
解读
管理费用于清洁、管理人员、公共照明、设备点检等日常开支，修缮准备金用于外墙、防水、配管、电梯等的大修养护。准备金过低可能导致将来提高管理费或征收一次性特别费用。
具体与参考示例
若月管理费为¥12,000，月修缮准备金为¥8,000，则月合计为¥20,000，年合计为¥240,000。若计划在5年后将修缮准备金提高到¥16,000，月增加¥8,000，则年负担约增加¥96,000。
购买前确认事项
确认不仅当前金额，还要查看分阶段增额计划; 查明是否存在一次性特别金及其总会决议; 检查滞纳状况与公寓财务状况
FAQ 27 修缮准备金高的房产应该避免吗？+
结论
修缮准备金高并不必然是不利，应判断其是否对必要的修缮合理。
解读
准备金偏高可能有理由，例如有许多大型设备需要维护或正在弥补过去的不足。反之准备金偏低也不一定安全。关键是现有积累能否覆盖未来工程费用，以及长远修缮计划和资金计划是否现实。
具体与参考示例
月修缮准备金为¥20,000但储备充足且无涨费计划的物业，与月仅¥5,000但数年后计划增至3倍的物业相比，后者未来负担可能更重。
购买前确认事项
核对长期修缮计划与资金计划是否一致; 查看是否存在为弥补过去不足而的一次性征收历史; 请专家确认建筑实际状况
FAQ 28 如何选择抗震性好的房产？+
结论
选择抗震性能强的物业需综合确认耐震标准、结构、地基、施工、维持管理与防灾对策。
解读
1981年6月以后的“新耐震基准”是重要参考，但应以建筑确认日等文件为判断依据。需确认免震、制震、耐震的差别，并查看地基、液化、淹水风险，以及停电时设备的可用性，同时掌握维持管理和防灾对策的状况。
具体与参考示例
在高层（塔式）公寓，除了建筑本体的安全，还要看停电时电梯运行、给水、应急电源、储备物资和居家避难计划等，这些会影响生活持续性。
购买前确认事项
确认建物的確認済證/檢査済證與耐震診断報告; 查阅地盤資料及避難/ハザード地圖（液化、浸水）; 確認管理組合的防災計畫與設備維護管理記錄
FAQ 29 距离车站几分钟以内的房产比较好？+
结论
一般来说离车站越近，在出租或出售时越有利，但需在价格、噪音与线路便利性间取得平衡。
解读
广告中的步行时间按道路距离80米=1分钟计算，可能不反映红绿灯、坡道或到检票口的实际时间。多条线路和通往主要车站的直达性也是重要考虑点。
具体与参考示例
即使标称步行7分钟，实际测量到检票口可能为12分钟且有陡坡，这会影响需求。反过来步行10分钟但邻近商店街或有良好公交衔接，也可能被高评价。
购买前确认事项
实际测量白天与夜间步行时间; 确认到检票口的实际时间与坡道情况; 检查噪音、淹水风险及线路停运时的替代交通
FAQ 30 居住海外的同时可以经营出租房产吗？+
结论
可以在海外居住的同时经营日本的不动产出租，但需要在日本境内建立负责管理、税务、汇款与紧急应对的体制。
解读
通常将招租、签约、收租、处理投诉、维修与退房结算等委托给管理公司。向非居住者支付租金时，依据承租人用途等情况可能涉及源泉扣缴。需事先理清税务处理与在地紧急应对流程。
具体与参考示例
即使租金为¥150,000，若委托管理费为5%、管理费等为¥20,000，加上税、保险与维修费用，实际可汇出的金额并非单纯的¥150,000。
购买前确认事项
在合同中明确管理委托范围與費用; 確認源泉扣繳的處理方式與稅務義務; 計算送金手續費與匯率風險並設定緊急維修上限; 規定月度報告內容
FAQ 31 管理公司会提供哪些服务？+
结论
根据委托合同，管理公司会代为招租、收租、处理询问、租约更新、维修、退租等事务。
解读
楼宇（共用部）管理公司与租赁管理公司不同，前者负责共用部分，后者负责专有部位和租赁事务。即使委托费率低，若发布力、报告语言、夜间应对、工程安排费用等另计，总费用可能更高。
具体与参考示例
若月租15万円、管理费5%则为每月7,500円，但需确认是否另收更新手续费、广告费、修复交接费、海外汇款费等。
购买前确认事项
确认合同解除条款; 确认滞纳保证是否存在及其范围; 确认工程审批金额与工程代办费用的承担方式; 确认报告频率和是否提供多语言报告; 比较送金频率与海外汇款费用
FAQ 32 出现空置时会产生哪些费用？+
结论
即使没有租金收入，管理费、修缮准备金、固定资产税、贷款等仍需支付。
解读
二次招租时可能发生原状恢复、清洁、换锁、广告费、中介相关费用等开支。与其维持高于市价的租金导致长期空置，有时及早调整租价更为合理。
具体与参考示例
若月租15万円的房间空置3个月，原状恢复20万円、招租费15万円，包含机会成本，影响约为80万円左右。
购买前确认事项
在年度收支预算中纳入每年1～2个月的空置和修缮预备金。
FAQ 33 如何应对房租拖欠？+
结论
可利用管理公司与保证公司，并在合同中确定催收、垫付与法律程序的范围。
解读
保证公司的保障范围各不相同，可能仅涵盖滞纳租金，或还包括原状恢复、诉讼费用、驱逐过程等。海外房东因决策不便，可授权管理公司在一定金额内处理相关事务。
具体与参考示例
即便保证公司垫付了租金，也可能有免赔期、未续约导致的缺失、短期解约违约金等不在保障范围的情形。
购买前确认事项
确认保证范围; 确认垫付何时开始; 确认垫付上限; 确认诉讼与搬离（明渡し）対応; 确认对外国籍承租人的处理方式
FAQ 34 可以作为民宿经营吗？+
结论
只有在满足物件与地域的法规、管理规约以及取得必要许可/届出的情况下，才能作为民泊经营。
解读
若公寓管理规约禁止民泊，即便符合法令也不能经营。住宅住宿事业、旅馆业、特区民泊等各类制度条件不同，可能对营业天数、设施、管理者与邻里应对提出要求。
具体与参考示例
以“能变成高收益民泊”购入原本用于一般租赁的物业，若事后发现管理规约禁止民泊，经营计划将被打乱。
购买前确认事项
购前确认用途地域、自治体条例、管理规约、消防规定、管理者安排与收支可行性。
FAQ 35 有租金收入的话，需要申报纳税吗？+
结论
在日本的不动产租金收入属日本课税对象，原则上需要进行申报。
解读
从租金中扣除必要经费计算不动产所得。管理费、修缮、税费、保险、折旧、借款利息等在条件满足时可作为费用，但本金偿还不算费用。
具体与参考示例
若年租金180万円、必要经费100万円，则单纯所得为80万円。但折旧以及土地与建筑的分配等需专业计算。
购买前确认事项
保存起租日、租赁合同、汇款明细、收据、固定资产税资料，并向税理士确认。
FAQ 36 什么是纳税管理人？+
结论
纳税管理人是指代替海外居住者在日本境内接收税务署或地方自治体文件，并作为申报与纳税联络窗口的日本国内个人或法人。
解读
国税与地方税的申报届出对象可能不同。指定纳税管理人并不改变纳税义务人。可指定家人或熟人，但需考虑实际操作负担（如收件与期限管理）。
具体与参考示例
由于海外地址难以接收缴款单并管理缴税期限，可指定税理士或管理服务作为纳税管理人，并在出租开始前建立申报体制。
购买前确认事项
确认国税的届出先和纳税管理人可执行的业务范围; 确认固定资产税的届出先和业务范围; 确认不动产取得税的届出先和业务范围
FAQ 37 出售时会有哪些税费和支出？+
结论
出售时会产生仲介手续费、登记相关费用、贷款偿还费用、资本利得税等，利润按出售价减去取得费和出售费用计算。
解读
若卖方为非居住者，买方可能会预扣成交价等的10.21％作为源泉税。这并非最终税额，需通过确定申报结算。对于一定条件下的自用或亲属居住以及金额要求等存在例外。
具体与参考示例
若售价6,000万日元、取得费5,500万日元、出售费250万日元，则概算利润为250万日元。若缺乏取得费用凭证，计算上可能不利。
购买前确认事项
保存购入时的契约书、仲介手续费发票、改良费用凭证、登记费用凭证等直到出售; 在交割前确认是否需要进行源泉预扣
FAQ 38 持有几年以上出售时税费会变少？+
结论
个人的土地及建筑物转让，根据出售当年的1月1日时点所有期间是否超过5年来区分长期或短期。
解读
判定持有期间并非仅以购入日起满5周年为准。由于税率差异很大，将卖出时间提前或延后数月可能改变长期/短期的区分。公司并不存在相同的区分规则。
具体与参考示例
2022年7月取得的房产，即便在2027年12月出售，於2027年1月1日时仍属持有5年以下；在2028年内出售则会被视为长期持有。
购买前确认事项
包括是否以契约日或交付日作为转让时点在内，向税理士确认
FAQ 39 可以在5年后或10年后卖出吗？+
结论
法律上可以出售，但不能保证在短期内能按期望价格售出。
解读
流动性取决于到车站的距离、价格区间、面积、权利关系、管理状况、耐震性、是否在租、贷款余额以及市场状况等。自购房时就考虑预期买家是出场策略的重要部分。
具体与参考示例
若以4,000万日元购入，5年后贷款余额3,700万日元，卖出费用150万日元，则至少需超过3,850万日元出售，否则需自掏差额。
购买前确认事项
每年更新估价、贷款余额、卖出费用與税后可得金额
FAQ 40 在东京应该选择哪个区域？+
结论
在东京选择区域时，不仅考虑“知名区”，还应根据预算、用途、目标租户轮廓和未来买家画像来决定。
解读
市中心虽然价格高，但具有交通、就业和品牌优势。城东、城北、城南、城西等不同区域在收益率和居住性上各有差异；即便在同一区，车站、丁目、甚至一条道路也会影响评估。
具体与参考示例
预算5,000万日元时，选择在都心买狭小的1K还是在周边区买1LDK，会因是面向单身租客或自住而得出不同结论。
购买前确认事项
不要只按区比较，而是比较各车站的成交案例、租金、灾害风险、再开发计划与供给预定
FAQ 41 港区、中央区、千代田区一定安全吗？+
结论
即便是热门地区，也可能因价格、管理、灾害或租赁竞争判断错误而发生损失。
解读
品牌地段有助于流动性，但存在高买入价、低回报率、高额管理费、景观变化等风险。应评估不仅仅是区名，而是具体单元的合理价格、权属、抗震与管理状况。
具体与参考示例
即便在港区，若距车站步行15分钟、为旧耐震、属于借地权且管理不善，可能比同价位其他地区的所有权物业更难出售、耗时更长。
购买前确认事项
确认周边成交价; 确认租金水平; 确认权利类型（所有权/借地权等）; 确认管理状况与管理费; 确认未来建筑计划或景观变化
FAQ 42 购买再开发区的房产一定会升值吗？+
结论
不一定。再开发预期可能已被价格提前反映。
解读
应核实开业时间、实施主体、规划确定性、车站通达改善以及住宅供应量。工程延迟或大量供应可能增加租赁竞争，因此不能仅凭预期而高价购买。
具体与参考示例
如果仅因为预期新站开业就以比市价高20%买入，开业后信息兑现可能导致价格不再上涨。
购买前确认事项
确认都市计划决定或事项目录的批准阶段; 确认完成时间; 确认供给套数; 确认目前价格中是否已包含再开发预期
FAQ 43 东京和大阪、福冈哪个更好？+
结论
取决于投资目的。应比较同一预算能带来的租金、流动性、管理体制和未来需求，而不是单看城市名。
解读
东京在市场规模和流动性上有优势，但价格高且利回率往往偏低。大阪与福冈在相同预算下可能买到更低价格的资产，但需重视区位选择与当地管理。
具体与参考示例
将5,000万日元集中买东京1套与在其他城市分散买2套，应比较空置分散效果、管理成本与出售速度等要素。
购买前确认事项
比较相同条件下的实际利回率; 比较空置率; 确认人口与就业趋势; 比较成交流通件数; 确认當地管理據點
FAQ 44 日元贬值时是购买时机吗？+
结论
以外币计价时看起来便宜，但不应仅以汇率决定是否购买。
解读
若购后日元升值，按外币换算的资产价值可能下降，而租金和出售收入以日元计。若你有日元收入则天然对冲。也可通过分批汇款来分散时点风险。
具体与参考示例
以1美元=150日元计算，7,500万日元等于50万美金，但若将来按1美元=120日元出售，同样的日元金额折合为62.5万美金；反方向则会产生外币换算损失。此为税前简单示例。
购买前确认事项
将不动产价格与汇率影响分离计算; 用多个汇率情景试算外币基准的損益
FAQ 45 请告诉我从购买到交付的流程。+
结论
一般流程为：资金计划、物件调查、出价、重要事项说明、买卖契约、融資、结算与登记、交付。
解读
签约时支付定金，结算时支付剩余价款与各项费用。若使用贷款，还需事前审查、本审查及签署借贷合同。海外居住者应为公证、国际邮寄与汇款预留充足时间。
具体与参考示例
现金购买情况下，从签约到结算可能仅需数周，但因文件或汇款审查也可能延长。期限与日程应在合同中个别约定。
购买前确认事项
确认解除条件; 确认是否有贷款特约; 确认文件是否到达; 确认汇款已到账; 安排司法书士面谈; 将交钥匙日列入进度表
FAQ 46 可以不来日本，仅在线完成购买吗？+
结论
如果有相关人员协助，并且能依法完成本人确认、签名和登记文件的整备，存在仅在线即可完成的交易。
解读
虽然可以线上看房，但噪音、气味、采光、共有部位和周边环境难以传达，建议安排现场代理人或第三方核查；部分卖方或金融机构不接受电子合同。
具体与参考示例
实务上常见的做法是：在线看房后，由第三方到现场检查水压、手机信号、夜间噪音、垃圾存放处和公告栏，并以照片、视频报告。
购买前确认事项
原件签名; 公证; 本人身份确认; 付款结算时在场; 确认钥匙交付方式
FAQ 47 购买前必须确认的房产资料有哪些？+
结论
应确认登记、重要事项调查报告、管理规约、长期修缮计划、业主大会会议记录、修缮履历、租赁合同、税务资料等。
解读
除了专有部分外，还要确认管理委员会的借款、筹款金拖欠、大修计划、重建讨论、诉讼、民宿禁令、宠物与办公使用等状况；投资物业还应确认现状租金是否高于市场水平。
具体与参考示例
即便表面收益率为5%，若退租后市场租金低20%则收支会崩坏。要确认现有合同的起始日、保证金、更新与特殊条款。
购买前确认事项
至少两年分的业主大会资料; 最新的管理重要事项调查报告; 核对租赁合同原本
FAQ 48 外国买家容易犯的典型错误有哪些？+
结论
典型失败包括仅凭高收益率选房、以高于市价购买、未准备税务与管理、以及不考虑退出方案。
解读
另外常见问题有将签证与购房混淆、违反住房贷款用途、误把转租/包租当作租金保证、修缮基金不足、不理解地役/借地权、海外汇款无法及时到位、或购房资料遗失等情形。
具体与参考示例
即便被告知“租金保证10年”，若合同包含租金调整条款与解约条款，并不一定保证同等金额。应将合同正文翻译后确认。
购买前确认事项
优先以合同书、公务资料与第三方评估，而非销售材料
FAQ 49 如何选择值得信赖的房地产公司？+
结论
通过营业执照、说明透明度、有无对外国人交易经验、是否具备管理与出售一条龙体制、以及对利益冲突的说明来判断可信度。
解读
好的公司不仅说明优点，还会具体解释价格依据、风险、替代方案、费用、贷款被拒时的处理、以及出售时的费用。对断言“只有现在”“一定会涨”“节税绝对划算”的公司要警惕。
具体与参考示例
对同一物业向两家公司索取估价与收支表，比较租金、空置、修缮、出售费用的前提，可较容易发现过度乐观的方案。
购买前确认事项
不动产营业执照; 居間契约/媒介合同; 负责人员资格; 管理实绩; 申诉窗口; 确认翻译责任
FAQ 50 外国人在东京购房成功的最重要要点是什么？+
结论
最重要的是在购买前将购买目的、合理价格、充足资金、管理、税务和退出方案作为一个整体来设计。
解读
不能认为“因为在东京就安全”或“外国人能买就容易”。若自住应重视生活便利与将来可出售性；若为投资应重视税后现金流和流动性。只有在购后明确联络人、纳税、管理与修缮安排，运营才成立。
具体与参考示例
以5,000万日元的物业为例，应做包括费用、空置、修缮、税、汇率的压力测试，并确认即便租金下跌10%、利率上升、出售价格下跌10%也能维持持有。
购买前确认事项
购房目的; 最高预算; 最低可用现金余额; 持有期间; 出售条件，整理为一页投资方针书
法律、税务、登记和在留资格的个别判断与申请须由相应持牌专家和主管机构确认。委托前逐项约定范围、负责人和费用。
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