東京房地產
東京房產 FAQ 50問
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外國人東京房產 FAQ 50問
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FAQ 1 外國人也能在東京購買不動產嗎？+
結論
可以。一般住宅、集合住宅、土地或收益型不動產，單以外國籍為由並不一律禁止購買；即使無永住權或日本住民票，只要備齊要件也能辦理所有權移轉登記。
解說
但「能買」與「手續與日本人完全相同」是兩回事。須處理海外住址的證明、簽名證明或宣誓、身分確認、資金來源說明、在日聯絡人、是否需依外為法等報告等事務。此外，農地、森林、涉安全保障重要區域與大規模土地交易可能有個別規範或須申報。
具體與參考範例
例如，居住在海外的個人以自有資金購買東京的中古公寓時，通常需準備護照、能證明海外地址的公文書、簽名證明或宣誓供述書、登記委任狀等，並由司法書士進行身分確認後辦理登記。
購買前確認事項
確認物件種類；取得登記的名義（個人或法人）；居住者／非居住者的區分；住所證明的形式；在簽約前確認是否需依外為法等向主管機關申報。
FAQ 2 即使不住在日本也可以購買嗎？+
結論
可以購買。也有不必來日，就能從簽約到交割完成的交易模式。
解說
實務上會面臨時差、國際郵寄、海外匯款、身分確認與文件的公證／認證等挑戰。是否能採用電子契約、委任狀可處理的範圍、以及司法書士是否接受線上身分確認，需向各參與機構逐一確認。
具體與參考範例
例如，海外居住者以現金購買一處價值5,000萬日圓的物件時，應在交割日前將日圓資金匯入日本指定帳戶。因匯款審查可能會要求資金來源資料，建議事先準備銀行存款證明、所得證明、出售資產的相關資料等。
購買前確認事項
確認日本國內的聯絡人／聯絡地址；指定納稅管理人；管理公司與郵件接收地址；決定交割資金的到帳期限。
FAQ 3 即使沒有永住權也可以購買嗎？+
結論
購買本身並不必須持有永住權。
解說
但在住宅貸款審查時，是否具備永住權會有重大影響。重要的是不要將購買資格與貸款（融資）資格混為一談。若以現金購入，無在留資格的海外居住者在部分情況下仍可交易，但身分確認與匯款確認會相當嚴格。
具體與參考範例
例如，持就業簽證在日本居住的上班族購買自用公寓時，雖然可簽訂買賣契約，但各銀行對貸款的要求不同，可能有「必須有永住權」、「需配偶保證」或要求較高頭款等情形。
購買前確認事項
在找房前先決定是以現金購入或申請貸款；若申請貸款，先完成事前審查。
FAQ 4 買了不動產就能取得日本簽證或永住權嗎？+
結論
僅購買不動產並不會自動取得在留資格、經營／管理簽證或永住許可。
解說
不動產所有與入國管理上的在留資格屬於不同制度。即便購買高額住宅，僅憑此事本身並不足以獲得在日長期居留資格。若考慮申請經營／管理在留資格，需就實際事業、事務所、資金以及營運實況等要件逐項個別審查。
具體與參考範例
例如，購買價值1億日圓的自宅公寓，也不見得就能超出短期停留範圍而長期居住；反之，已合法取得在留資格者亦不必以購買不動產為前提。
購買前確認事項
確認銷售說明是否斷言「買了就能取得簽證」；如有入管程序相關疑問，請諮詢行政書士或律師。
FAQ 5 個人名義與法人名義哪一種比較好？+
結論
不要僅以短期稅率做決定，應依利用目的、持有期間、貸款、繼承、出售及會計成本等綜合比較後決定採個人名義或法人名義。
解說
自用居住通常以個人名義較為自然；若投資規模大、需經營多處物件或有共同出資，則法人名義為選項。但法人設立、會計與申報會產生固定費用，且法人名義的融資條件與個人住宅貸款不同。
具體與參考範例
例如，只有1戶物件且年租金約180萬日圓時，法人維持費用可能超過因此節省的稅額；但若取得多棟並有員工與事務所，採法人管理的合理性會提高。
購買前確認事項
購買前以個人、日本法人、海外法人三方案比較：取得成本；年度稅負；出售時稅負；繼承與承接安排；以及開戶與相關成本。
FAQ 6 可以與家人或配偶共同持有名義嗎？+
結論
可以。但原則上應依實際資金負擔比例決定持分。
解說
若一方全額出資卻以50：50登記，可能被認定為對未出資一方的贈與。若使用房貸，需確認配偶共同貸款（ペアローン）、連帶債務與連帶保證的差異。
具體與參考範例
例如，丈夫出資4,000万円、妻出資1,000万円購買5,000万円房產，基本做法為丈夫持分4/5、妻1/5。
購買前確認事項
匯款紀錄；頭款負擔證明；貸款負擔分配；登記持分與實際負擔一致；國際婚姻者確認配偶本國之財產制度。
FAQ 7 海外法人名義也可以購買嗎？+
結論
有可能，但較個人購買需更多文件與銀行、登記上的確認。
解說
通常會被要求提出設立國的公司登記、存續證明、代表權限證明、實質控制人資料、簽名權限、公司決議等文件；外語文件需附日文譯本。並須註意出售或出租時在日本的課稅、常設機構認定、納稅代理人與匯款事項。
具體與參考範例
例如香港公司欲在東京取得事業用分戶權利，除Certificate of Incorporation等外，應準備能證明代表者權限及實質控制人的資料，並與日本的司法書士、稅理士協同處理。
購買前確認事項
確認公司之實在性；代表權限；購買目的；匯款出處之帳戶名義；在簽約前建立稅務申報與管理體制。
FAQ 8 權利是永久所有嗎？與借地權有何不同？+
結論
所有權的不動產不會因期限屆滿而消失；但仍有固定資產稅等負擔及法令限制。
解說
借地權物件不擁有土地，而是取得土地使用權。雖然價格可能較低，但須確認地租、更新、移轉承諾、重建承諾及期限屆滿時的處理。定期借地權對於契約期滿後的處理尤為重要。
具體與參考範例
在相同地區若所有權為6,000万円、借地權為4,800万円，應比較的不僅是價差，還包括每月地租、剩餘年限、出售時之承諾費以及各銀行對此類物件的貸款接受度。
購買前確認事項
登記簿；借地契約書；剩餘期間；地主承諾；地租改定條款；是否可設定擔保。
FAQ 9 購買時需要哪些文件？+
結論
所需文件依居住狀況與登記名義人而異。
解說
在日本居住之個人以在留卡、住民票、印鑑證明、護照等為主；海外居住之個人以護照、地址證明、簽名證明或宣誓供述書等為主。法人則另需登記事項、代表權、實質控制人、公司決議等文件。並應註意文件之有效期限與譯者標示等事項。
具體與參考範例
海外居住者若地址證明之姓名與護照記載不一致，可能需補充資料；事前統一羅馬字順序、中間名與省略寫法可避免問題。
購買前確認事項
將契約用、登記用、銀行用所需文件分別列舉；確認是否需提交原本；公證／Apostille之需求；是否需要翻譯及翻譯者之表示。
FAQ 10 外國人也能申請房屋貸款嗎？+
結論
外國人有可能使用房貸，但各金融機構差異大，應先進行事前審查再談購買可否。
解說
審查會看永住權、有無在日收入、勤續年資、在留期間、日語理解程度、配偶情況、自有資金、信用資料、物件擔保價值等。投資用途貸款與自住用房貸為不同商品。
具體與參考範例
例如在日本任職、年收900萬日圓、勤續4年、自己資金1,500萬日圓欲購6,000萬日圓自宅，若希望借款4,500萬日圓，應向多家銀行申請事前審查，並比較不僅是利率，亦比較保證費與提前還款條件。
購買前確認事項
於買賣契約載明貸款特約；承認期限；借款額；明確擬申請之銀行。
FAQ 11 沒有永住權的情況下，需要多少頭期款？+
結論
若無永住權，頭期款沒有統一標準，視申請人與銀行而定，可能從少額到物件價格的數成不等。
解說
不能只依網路上的通用範例就斷定「一定要20%」。諸費用有時不納入貸款範圍，需另外準備現金；投資用物件通常比自住用途審核更嚴格。
具體與參考範例
若物件價格5,000萬日圓且貸款為80%，則借款4,000萬日圓，頭期款1,000萬日圓。若預估諸費用400萬日圓，所需現金約為1,400萬日圓。
購買前確認事項
確認頭期款金額；確認諸費用明細與是否可由貸款支付；確認訂金金額及支付時程；預留應對匯率波動的餘裕；另行計算購買後6個月的維持費
FAQ 12 僅憑海外收入能申請到貸款嗎？+
結論
僅以海外收入申請貸款是可能的，但能受理的金融機構有限，會視收入所在國、幣別、雇主、納稅證明、匯款限制與物件用途等條件判定。
解說
各銀行對海外薪資換算日圓的評估方式、獎金的處理、外文文件的翻譯、當地信用資訊的查核，以及是否需要國內連帶保證人等規定不同，需事先向銀行確認。
具體與參考範例
例如在上海領薪的購買者欲購買日本投資物件，可能需要準備2–3年分的雇傭合約、薪資明細、納稅證明與銀行入帳記錄，應預先備齊。
購買前確認事項
在申請物件前確認哪些金融機構接受海外收入；正式詢問需要的文件清單與翻譯要求；預留時間準備納稅證明與入帳/匯款紀錄
FAQ 13 貸款審查具體會確認哪些項目？+
結論
貸款審查會同時確認申請人的還款能力與物件的擔保價值。
解說
對個人面向，銀行會查看年齡、年收、任職年資、雇用型態、在留資格、既有債務、還款紀錄與自有資金來源等；對物件面向，會評估所在地、面積、建齡、構造、管理情形、違法狀況、租金以及流動性等。申請內容與提交資料不一致會是重大問題。
具體與參考範例
即便年收1,000萬日圓，若信用卡貸款餘額高、自有資金來源不明、或為不可再建築物件，可能無法取得申請的金額。
購買前確認事項
準確申報其他借款；準備能證明自有資金來源的帳戶流水；儘早提交物件資料（面積、建齡、管理狀況等）
FAQ 14 住宅貸款與投資用貸款有何不同？+
結論
自住住宅使用住宅貸款，有租金收益的物件使用投資用貸款。
解說
住宅貸款通常利率較低，但以本人居住為前提。若以住宅貸款購買用於投資的物件，可能構成合約違約並面臨被要求一括還款的風險。購後若因調職等情況要出租，仍應向銀行事前諮詢。
具體與參考範例
若自購買時即預計出租給第三者，不應透過遷入住民票來取得住宅貸款，而應以正式的投資用融資來處理。
購買前確認事項
確認用途；確認預定入住日；將出租計劃如實告知銀行與買賣負責人
FAQ 15 總價為5,000萬日圓的中古公寓，總共需要多少費用？+
結論
若以現金購買，除物件價格外，通常另需預留概約數％至不到1成的諸費用，較為安全。
解說
會產生仲介費、登記相關稅與司法書士報酬、不動產取得稅、印花稅、固定資產稅等的精算、火災保險、與貸款相關的費用等。減免措施或評估價值會影響實際金額。
具體與參考範例
示範估算：物件5,000萬日圓、仲介費約171.6萬日圓、登記與司法書士50萬日圓、稅費/精算/保險/貸款費150萬日圓，合計約5,372萬日圓。不動產取得稅可能會在日後收到請求。
購買前確認事項
不要只靠概算；在申請前取得物件別的資金計畫書；確認各項款項的支付時程
FAQ 16 仲介手續費是多少？+
結論
當買賣價格超過400萬日圓時，常用的仲介報酬上限計算為「價格×3％＋6萬日圓＋消費稅」。
解說
這是法定上限的簡易計算，實際報酬由仲介契約決定。若為賣方物件且未經仲介公司等，交易結構會不同，報酬和負擔方亦可能改變。
具體與參考範例
例如賣買價格5,000萬日圓，5,000萬×3％＋6萬＝156萬日圓，消費稅15.6萬，合計171.6萬日圓為上限計算範例。
購買前確認事項
在仲介契約書確認含稅金額；確認支付時點；確認無論片手或雙手情形下買方需負擔的金額
FAQ 17 需要多少訂金（手付金）？+
結論
交易慣例中常會提出相當於買賣價格5～10％的訂金，但法律並未規定固定比例。
解說
訂金（手付）於簽約時支付，並抵作剩餘價款。若為所謂可解約的手付，買方於一定期間內可放棄訂金而解除契約，賣方則可以雙倍返還而解除，但是否已開始履行及契約條款會影響適用。
具體與參考範例
例如買賣價格5,000萬日圓、訂金5％則為250萬日圓。因海外匯款可能趕不上，勿輕率設定過低的訂金，應在契約日前設計好款項到帳方式。
購買前確認事項
確認訂金的性質（是否為可解約手付）；確認解除期限；確認違約金約定；確認與貸款條款的關係
FAQ 18 購買時與購買後會有哪些稅金？+
結論
購買時會涉及印花稅、登記許可稅、不動產取得稅等；持有期間則有固定資產稅與都市計畫稅；出租時則涉及所得課稅。
解說
部分稅額是以固定資產稅評定價值為計算基礎，而非交易價格；住宅減免有條件適用。非居住者還會面臨納稅管理人或源泉徵收等議題。
具體與參考範例
即便購買時已完成結算，數月後仍可能收到不動產取得稅的繳款通知。資金規劃時應預留後付稅金的備用款項。
購買前確認事項
向稅務顧問或地方政府確認稅目；確認各稅的課稅時點；確認作為計算基礎的評定價值與減免適用性；確認是否需申報或指定納稅管理人
FAQ 19 每年的固定資產稅與都市計畫稅大約是多少？+
結論
年度固定資產稅與都市計畫稅無法僅以物件價格精確計算，須依固定資產稅評定價值、土地持分、住宅用地特例、新築減免及各地方自治體而異。
解說
固定資產稅的標準稅率為1.4％，都市計畫稅上限為0.3％，但因課稅標準有減免措置，不能單純以買賣價格乘以稅率估算稅額。
具體與參考範例
即使買賣價格為5,000萬日圓，也不等於稅額就是85萬日圓。最實務的方法是由賣方提供最近年度的納稅通知書或公課證明書以確認年稅額。
購買前確認事項
確認最近年度的納稅通知書（年稅額）；確認可能影響翌年度增減的要素；確認新築減免結束的時點；確認決算日的按分精算方式
FAQ 20 東京的不動產投資利回率大約是多少％？+
結論
東京的不動產投資利回率會依區域、屋齡、用途與出租狀況而異，僅以單一「東京平均」無法判斷。
解說
表面利回率為年租金÷價格；實質利回率則需扣除管理費、修繕準備金、委託管理費、固定資產稅、空置與修繕等費用後計算。市中心資產性較高的物件通常表面利回率較低。
具體與參考範例
若價格4,000萬日圓、月租14萬日圓，表面利回率為4.2％。扣除每年費用45萬日圓後，簡單實質利回率約為3.1％。
購買前確認事項
確認現況租金與市場租金；確認年度經費（管理費、修繕積立、稅費等）；確認預估空置率；以包含取得費的總投資額重新計算利回率
FAQ 21 表面利回與實質利回有何差異？+
結論
表面利回率是簡易指標，實質利回率反映營運成本的指標。
解說
廣告上標示的高利回率有時不包括管理費、修繕準備金、固定資產稅、原狀恢復、招租費用與空置等成本；實際的收支（實質利回率）應扣除這些營運費用。因此僅以表面利回率判斷，可能在實質收支為赤字時仍顯示較高利回率。
具體與參考範例
若年租金180萬日圓、價格3,600萬日圓，表面利回率為5%。若年費用60萬日圓、取得相關費用250萬日圓，則實質為（180萬−60萬）＝120萬 ÷（3,600萬＋250萬＝3,850萬）≈3.12%。
購買前確認事項
確認租賃收入表（rent roll）; 檢視租賃契約; 查閱管理費等明細; 確認稅額; 檢查修繕紀錄
FAQ 22 新建與中古，哪一種比較推薦？+
結論
選擇新屋或中古屋要視是否自住或投資，以及重視保固還是價格而定。
解說
新屋的優勢在於設備完善、保固、初期維修少，但通常含有新屋溢價，交屋後會立即與中古市場比較。中古屋較容易確認價格與租金實績，但須重點調查修繕紀錄與管理狀況。
具體與參考範例
若新屋5,500萬日圓、預估月租18萬日圓；中古屋4,500萬日圓、現況月租17萬日圓，除了每月1萬日圓的租金差外，還要比較1,000萬日圓的價格差、管理費、修繕積立金和出售時的市況。
購買前確認事項
以同一車站、相同面積、相同築年帶的成交事例比較價格與租金。
FAQ 23 塔式公寓適合投資嗎？+
結論
塔式大廈在便利性、景觀、公共設施與知名度上有優勢，但並非所有塔宅都會升值。
解說
需確認總戶數、管理費、修繕計畫、電梯數與災害時的應變、未來可能遮蔽眺望的建築以及租賃競爭情況。高層與低層、朝向間的價格差異往往很大，因此不可僅以「建物名」判斷。
具體與參考範例
同一棟樓中，未來會被遮蔽景觀的住戶與可維持永久景觀的住戶，出售時的價格可能不同。若月合計管理費與修繕積立金為6萬日圓，空置期間仍需負擔該費用。
購買前確認事項
確認長期修繕計畫與積立餘額; 查明是否有提高管理費或修繕積立金的預定; 檢查災害防護設備; 確認周邊建築計畫。
FAQ 24 投資單間（Studio）安全嗎？+
結論
門檻低、易入手，但一間房若空置就會導致租金收入為零的集中風險。
解說
車站距離、面積、租金帶、管理狀況與包租（sublease）條件都很重要。有因銷售話術購買新建一室戶，未註意到價格高於市況或包租條件不利的案例。
具體與參考範例
若月租10萬日圓、貸款還款9萬日圓、管理費等2萬日圓，則即使有人入住也每月虧損1萬日圓。若發生空置或原狀恢復費用，應檢視累積現金流而非僅看節稅。
購買前確認事項
比較買賣價格與中古相場; 確認租金相場; 確認包租合約是否可解除與相關條件; 預估並確認可支應6個月空置的資金。
FAQ 25 屋齡超過20年的公寓也可以嗎？+
結論
僅以屋齡並不能斷定是否可行；地段、耐震性、管線、修繕紀錄與管理組織財務更為重要。
解說
即使是老屋，若有適當的大規模修繕且積立金充足，仍可列入考量；反之即便較新若積立金不足或有施工問題也存在風險。除1981年新耐震標準外，亦應確認使用執照、竣工查驗證明與耐震診斷等資料。
具體與參考範例
築25年、車站步行3分鐘且修繕紀錄良好的物件，與築8年、車站步行15分鐘但積立金不足的物件相比，前者在出租與出售時有時反而較容易處理。
購買前確認事項
確認長期修繕計畫、總會議事錄、修繕積立金餘額、滯納情況，以及配管是否已更新。
FAQ 26 管理費與修繕準備金是用來做什麼的？+
結論
管理費用於日常管理，修繕準備金則為未來大型修繕備款。
解說
管理費用於清潔、管理員、共用電力、設備檢查等日常支出；修繕準備金則用於外牆、防水、配管、電梯等的大規模維修。準備金過低可能導致日後提高管理費或徵收一次性特別費用。
具體與參考範例
若月管理費為¥12,000、月修繕準備金為¥8,000，則月合計為¥20,000，年合計為¥240,000。若計畫在5年後將修繕準備金調高至¥16,000，月增加¥8,000，年負擔約增加¥96,000。
購買前確認事項
確認不僅是目前金額，還要看分階段增額計畫; 確認是否有一次性特別金及其總會決議; 檢查滯納狀況與社區財務
FAQ 27 修繕準備金較高的物件應該避免嗎？+
結論
修繕準備金高並不一定代表不利，應評估其是否對必要修繕妥當。
解說
準備金偏高可能有其理由，例如大規模設備較多或正在彌補過去的不足；相反地，準備金偏低也未必安全。重點在於現有積立餘額能否支應未來工程費用，以及長期修繕計畫與資金計畫的現實性。
具體與參考範例
若月修繕準備金為¥20,000但備足存量且無調高計畫，與月僅¥5,000但數年後計畫增為3倍的物件相比，後者未來負擔可能較重。
購買前確認事項
核對長期修繕計畫與資金計畫是否相符; 檢視是否有為補足過去不足而徵收的一次性費用紀錄; 請專業人士確認建築物現況
FAQ 28 如何選擇耐震性能良好的物件？+
結論
選擇抗震性能好的物件需綜合檢視耐震基準、結構、地盤、施工、維護管理與防災對策。
解說
1981年6月之後的新耐震基準為重要參考，但判斷應以建築確認日等書面資料為準。應確認免震、制震、耐震之間的差異，並檢視地盤（液化）、淹水風險、停電時設備的可用性，同時了解維護管理與防災計畫的落實情況。
具體與參考範例
在塔式公寓（高層住宅）中，除了建物結構本身的安全性外，停電時電梯、供水、緊急電源、物資儲備與在宅避難計畫等，也會影響日常生活的持續性。
購買前確認事項
確認建築確認證與檢查合格證（確認済証・検査済証）及耐震診斷報告; 檢視地盤資料與危險地圖（液化、淹水）; 確認管理組織的防災計畫與設備維護紀錄
FAQ 29 距離車站幾分鐘以內的物件比較好？+
結論
一般而言離車站越近，在出租或出售時較有利，但需與價格、噪音及路線可用性做平衡。
解說
廣告上的徒步時間以道路距離80公尺＝1分鐘計算，可能不反映紅綠燈、坡道或到剪票口的實際步行時間。是否有多條路線或直達主要車站亦相當重要。
具體與參考範例
標示徒步7分鐘但實際量測到剪票口需12分鐘且有陡坡，會影響需求；反之徒步10分鐘但鄰近商店街或巴士便利性高，反而可能被看好。
購買前確認事項
實際量測白天與夜間步行時間; 確認到剪票口的實測時間與坡道有無; 檢查噪音、淹水風險及路線停駛時的替代交通
FAQ 30 在海外居住的同時可以經營出租物業嗎？+
結論
可以在海外居住同時經營日本房屋出租，但需在國內建立負責管理、稅務、匯款與緊急應變的體係。
解說
一般會把招租、簽約、收租、處理申訴、維修、退租結算等委託給管理公司。對非居住者的租金支付，視承租人用途等情形可能涉及源泉扣繳。需事先釐清稅務與在地緊急應變方式。
具體與參考範例
即便月租為¥150,000，若委託管理費為5%、另有管理費等¥20,000，並考量稅務、保險與修繕，實際可匯回的金額並非單純¥150,000。
購買前確認事項
在契約中明定管理委託範圍與報酬; 確認源泉扣繳的處理及稅務責任; 考慮送金手續費與匯率風險並訂定緊急修繕上限; 規定月報及委託業務內容
FAQ 31 管理公司會提供哪些服務？+
結論
依照委託契約，管理公司會代為招租、收租、處理詢問、續約、維修、退租等事務。
解說
大樓管理公司（共用部分）與租賃管理公司（專有部分及租賃）不同；即使委託費率低，若招募能力、報告語言、夜間應對、工程派工費用等另計，整體費用仍可能較高。
具體與參考範例
月額租金15万円、管理費5%時為每月7,500円，但須確認是否另收更新事務費、廣告費、原狀恢復立會費、海外匯款手續費等。
購買前確認事項
確認契約解除條款；確認滯納保證的有無與範圍；確認工程承認金額與工事派工費用的負擔方式；確認報告頻率及是否提供多語服務；比較匯款頻率與海外匯款費用
FAQ 32 若發生空置，會產生哪些費用？+
結論
即便沒有租金收入，管理費、修繕準備金、固定資產稅、房貸等仍會發生。
解說
再次招租時可能會產生原狀恢復、清潔、換鎖、廣告費、仲介相關費用等。與其堅持高於市價的租金導致長期空置，有時及早調整租金更為合理。
具體與參考範例
月租15万円的房間若空置3個月，原狀恢復20万円、招租費15万円，包含機會成本，影響約為80万円規模。
購買前確認事項
在年度收支中預留每年1～2個月的空置以及修繕預備費。
FAQ 33 如何應對房租拖欠？+
結論
可運用管理公司與保證公司，並在契約中明定催繳、代墊與法律程序的範圍。
解說
保證公司的保障範圍會不同，可能僅涵蓋滯納租金，或擴及原狀恢復、訴訟費用、搬離（明渡し）等。海外屋主因決策速度較慢，可授權管理公司在一定金額內處理事務。
具體與參考範例
即使保證公司代墊了租金，仍可能有免責期間、未續保或短期解約違約金等不在保障範圍的情況。
購買前確認事項
確認保證範圍；確認代墊啟動時點；確認代墊上限金額；確認訴訟與明渡対応；確認對外國籍承租人的處理方式
FAQ 34 可以以民宿方式經營嗎？+
結論
僅在滿足物件與區域法規、管理規約以及取得必要許可／申報的情況下，才能作為民宿經營。
解說
若大廈管理規約禁止民宿，即使法令上可行也不得經營。住宅宿泊事業、旅館業、特區民宿等制度條件不同，對營業日數、設備、管理人與鄰裡應對等會有不同要求。
具體與參考範例
以「可作高收益民宿」為前提購買原本以一般租賃為主的物件，若事後發現管理規約禁止民宿，事業計畫將崩壞。
購買前確認事項
購買前確認用途地域、地方自治條例、管理規約、消防規定、管理者配置與收支計畫。
FAQ 35 若有租金收入，是否需要申報確定申告？+
結論
日本國內不動產的租金收入屬於日本課稅對象，原則上應考慮申報。
解說
自租金中扣除必要費用以計算不動產所得。管理費、修繕、稅費、保險、折舊、借款利息等在條件下可列為費用，但本金還款不屬於費用。
具體與參考範例
若年租金180万円、必要費用100万円，則單純所得為80万円。但折舊及土地／建物的按分需專業計算。
購買前確認事項
保存起租日、契約書、匯款明細、收據、固定資產稅資料，並請稅理士確認。
FAQ 36 納稅管理人是什麼？+
結論
納稅管理人是指代替海外居住者在日本境內接收稅務署或地方自治體文件，並作為申報與納稅聯絡窗口的日本國內個人或法人。
解說
國稅與地方稅的申報届出機關可能不同。指定納稅管理人不會改變納稅義務人。可指定家人或熟人，但須考量實務負擔（例如文件接收與期限管理）。
具體與參考範例
僅以海外地址可能難以接收繳款單與管理期限，因此指定稅理士或管理服務為納稅管理人，並在出租開始前整備申報體係。
購買前確認事項
確認國稅的届出先與管理人可執行的業務範圍; 確認固定資產稅的届出先與業務範圍; 確認不動產取得稅的届出先與業務範圍
FAQ 37 出售時會有哪些稅金與費用？+
結論
出售時會產生仲介手續費、登記相關費用、貸款償還費用、移轉所得稅等，利潤以出售價格扣除取得費與出售費用後計算。
解說
若賣方為非居住者，買方可能會就買賣價款等預扣10.21％作為源泉稅。這並非最終稅額，須以確定申報結算。對於特定自用或親屬居住及金額等要件有例外規定。
具體與參考範例
售價6,000萬日圓、取得費5,500萬日圓、出售費250萬日圓，則概算利潤為250萬日圓。若無取得費資料，計算上可能不利。
購買前確認事項
保存購買時的契約書、仲介手續費明細、改良費用憑證、登記費用憑證等至出售為止; 在交割前確認是否須進行源泉預扣
FAQ 38 持有多少年以上出售時稅負會減少？+
結論
個人持有之土地與建物的移轉，是以出售當年1月1日當時的持有期間是否超過5年來區分長期或短期。
解說
持有期間的判斷並非單以購買日起滿五周年為準。因稅率差異龐大，將出售時點前後調整數月可能改變長短期的歸類。法人則無相同的區分。
具體與參考範例
若於2022年7月取得的物件即使在2027年12月出售，於2027年1月1日仍屬5年以下；若在2028年內出售則會被視為長期持有。
購買前確認事項
包含以契約日或交付日何者認定為移轉時點，向稅務顧問（稅理士）確認
FAQ 39 可以在5年後或10年後出售嗎？+
結論
法律上可進行出售，但不保證能在短期內以理想價格賣出。
解說
流動性受車站距離、價格帶、坪數（面積）、權利關係、管理狀況、耐震、是否出租中或空屋、貸款餘額及市況等因素影響。自購時即可思考預期買方作為退出策略。
具體與參考範例
以4,000萬日圓購買，5年後貸款餘額為3,700萬日圓，出售費用150萬日圓，則必須至少以超過3,850萬日圓出售，否則將產生自付差額。
購買前確認事項
每年更新估價、貸款餘額、出售費用及稅後淨收款
FAQ 40 在東京應該選擇哪個區域？+
結論
在東京選擇區域時，不僅以「有名行政區」為準，還應依預算、用途、預期承租人與未來買方樣貌來決定。
解說
都心區域雖然價格較高，但在交通、就業與品牌力上具優勢。城東、城北、城南、城西等地區在報酬率與居住性上各有不同；即使同一行政區，車站、丁目或一條路也會改變評價。
具體與參考範例
預算5,000萬日圓，買都心的狹小1K或周邊區的1LDK，若是面向單身租賃或自住，結論會不同。
購買前確認事項
以車站為單位比較成交案例、租金、風險（洪水等）、再開發與未來供給計畫，而非僅以行政區比較
FAQ 41 港區、中央區、千代田區一定是安全的嗎？+
結論
即使是熱門行政區，也可能因價格、管理、災害或租賃競爭判斷錯誤而發生損失。
解說
知名地段有助於流動性，但存在高價買入、低投報、高額管理費、景觀變動等風險。應評估不僅是行政區名稱，而是個別住戶的適正價格、權利、耐震與管理狀況。
具體與參考範例
即便位於港區，若距車站步行15分鐘、屬舊耐震、為地上權或借地權且管理不良，可能比同價位其他地區的所有權物件更難出售且耗時較久。
購買前確認事項
確認周邊成交價格; 確認租金水準; 確認權利類型（所有權／地上權等）; 確認管理狀況與管理費; 確認未來建築計畫或景觀變動
FAQ 42 買下再開發區域的物件是否一定會升值？+
結論
不一定。重建或再開發的預期可能已經被價格提前反映。
解說
應確認開業時程、事業主體、計畫確定度、車站通達改善與住宅供給量。工程延誤或大量供給可能增加租賃競爭，因此不可僅憑期待就高價購買。
具體與參考範例
僅因預定新站開業而以高於行情20%買入，開業後若利空已出盡，價格未必能再上漲。
購買前確認事項
確認都市計畫決定或事業認可等階段; 確認完成時期; 確認供給戶數; 確認目前價格是否已將再開發期待反映進去
FAQ 43 在東京、大阪、福岡之間，哪一個比較好？+
結論
視目的而定。應比較的是在相同預算下可獲得的租金、流動性、管理體係與未來需求，而非僅看城市名。
解說
東京在市場規模與流動性上具優勢，但價格高、投報率往往較低。大阪與福岡在相同預算下可能取得較低價格的資產，但區域選擇與當地管理非常重要。
具體與參考範例
以5,000萬日圓集中投入東京1戶，或在其他城市分散為2戶，需比較空置風險分散、管理成本及出售速度等。
購買前確認事項
比較同條件下的實質利回率; 比較空置率; 確認人口與就業動向; 比較成交流通件數; 確認管理據點與服務體係
FAQ 44 日圓走弱時是購買的時機嗎？+
結論
以外幣計價時看來較便宜，但不應僅依匯率決定購買與否。
解說
若購後日圓升值，按外幣換算的資產價值可能下降，而租金與出售價格是以日圓計價。若你有日圓收入則是自然的匯率避險。也可分批匯款以分散時點風險。
具體與參考範例
以1美元=150日圓計算，7,500萬日圓為50萬美元；若將來以1美元=120日圓出售，相同日圓金額為62.5萬美元；反方向則會產生外幣換算損失。此為稅前的簡單例子。
購買前確認事項
將不動產價格與匯率效果分離試算; 以多個匯率情境計算外幣基準之損益
FAQ 45 請說明從購買到交付的流程。+
結論
一般流程為：資金規劃、物件調查、買付、重要事項說明、買賣契約、融資、結算與登記、交屋。
解說
簽約時支付訂金，結算時支付剩餘款項及相關費用。若使用貸款，還需事前審查、本審查與借款契約。海外居住者應為公證、國際郵寄與匯款預留充足時間。
具體與參考範例
現金購買時從簽約到交割可能數週即可，但文件或匯款審查可能導致延長。期限及時程應於契約中個別約定。
購買前確認事項
確認解除條件; 確認是否有貸款特約; 確認文件已到達; 確認匯款已入帳; 排定司法書士面談; 將鑰匙交付日納入工程表
FAQ 46 不來日本僅透過線上就可以購買嗎？+
結論
若相關人員能處理，並能合法完成本人確認、簽名與登記文件的整備，存在僅線上即可成交的情形。
解說
雖可線上看屋，但噪音、氣味、採光、共用部位與周邊環境較難傳達，建議委託當地代理人或第三方確認；部分賣方或金融機構不接受電子契約。
具體與參考範例
實務上常見做法為：線上看屋後，由第三方至現場檢查水壓、手機訊號、夜間噪音、垃圾擺放處與公告欄，並以照片、影片回報。
購買前確認事項
原本簽名; 公證; 本人確認; 交割時在場; 確認鑰匙領取方式
FAQ 47 購買前必須確認的物件資料有哪些？+
結論
應確認登記、重要事項調查報告、管理規約、長期修繕計畫、總會會議紀錄、修繕紀錄、租賃契約、稅務資料等。
解說
不只專有部分，還要確認管理組織的借款、基金積立逾期、大規模修繕、是否討論重建、訴訟、短期租宿禁令、寵物規範與辦公使用等；投資物件應註意現況租金是否高於市況。
具體與參考範例
即使表面利回為5%，若退租後市價租金下跌20%則收支會失衡。確認現況契約的起始日、保證金、續約與特殊條款。
購買前確認事項
至少2年分的總會資料; 最新的管理重要事項調查報告; 確認租賃契約原本
FAQ 48 外國買家容易失敗的典型例子有哪些？+
結論
典型失敗為僅以高利回選擇、以高於市價購入、未準備稅務與管理，以及不考慮出場機制。
解說
其他常見問題包括將簽證與購屋混為一談、違反房貸用途、誤把包租當作租金保證、修繕基金不足、不理解地上權/借地權、海外匯款無法如期完成，或購買時資料遺失等。
具體與參考範例
即使被說明「租金保證10年」，若契約有租金調整條款與解約條款，並不保證相同金額。應翻譯並確認契約本文。
購買前確認事項
以契約書、公的資料與第三方估價優先於營業資料
FAQ 49 如何選擇值得信賴的不動產公司？+
結論
以執照、說明透明度、對外國人交易經驗、是否有管理與出售的完整體係、以及利益衝突說明來判斷可信度。
解說
優良公司會不只說明優點，還會具體說明價格依據、風險、替代方案、費用、貸款被否決時的處理與出售時之費用。對斷言「只有現在」「一定會上漲」「節稅絕對有利」的業者要小心。
具體與參考範例
就同一物件向兩家公司索取估價與收支表，比較租金、空置率、修繕與出售費用的假設，較容易發現過於樂觀的提案。
購買前確認事項
房地產業執照; 仲介契約; 負責人資格; 管理實績; 投訴窗口; 確認翻譯責任
FAQ 50 外國人在東京購買不動產要成功的最重要重點是什麼？+
結論
最重要的是在購買前將購買目的、適正價格、資金餘裕、管理、稅務與出場（exit）作為一體來設計。
解說
不能認為「因為在東京就安全」或「外國人也能買所以很簡單」。若自住應重視生活便利與未來出售性；若為投資則重視稅後現金流與流動性。購後的聯絡窗口、納稅、管理與修繕安排都決定後才算完成營運準備。
具體與參考範例
以5,000萬日圓物件為例，除了房價還要做包含雜費、空置、修繕、稅務與匯率的壓力測試，確認即使租金下跌10%、利率上升、出售價下跌10%仍能持有。
購買前確認事項
目的; 預算上限; 最低現金餘額; 持有期間; 出售條件，彙整為一張投資方針書
法律、稅務、登記與在留資格的個別判斷及申請須由相應合資格專家與主管機關確認。委託前逐項約定範圍、負責人與費用。
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